胜诉案例 | 儿子偷偷卖父母商铺，合同有效吗？北京解民忧律所乐祥立律师代理胜诉，法院判合同不成立！
更新时间：2026-06-22 阅读：
在二手房交易市场中，“代理人卖房”的情况屡见不鲜，不少购房者因此陷入困境。近日，内蒙古通辽市科尔沁区人民法院审结的一起无权代理房屋买卖合同纠纷案，就为我们敲响了警钟。接下来，让我们一起深入了解这起案件，学习如何避开二手房交易中的陷阱。（为保护隐私，本文涉及到到的当事人均为化名）
案件缘起
王建国、刘桂兰夫妇在通辽市经济技术开发区拥有两套临街商铺，这是他们打拼多年攒下的养老资产。2018年，夫妇二人办理了一份公证委托书，委托儿子王浩代为办理商铺的出租、管理事宜，但从未授权其出售房屋。谁能想到，这份早已过期的公证书，竟被王浩当成了私自卖房的工具。2020年7月，王浩找到购房者李强、张梅夫妇，声称父母委托自己出售这两套商铺，并出示了那份过期的公证委托书复印件。李强夫妇看到有公证处的公章，没有多想就相信了王浩的说法。他们很快签订了《商业房买卖合同》，约定商铺总价520万元，李强夫妇先支付了200万元定金，约定过户后支付尾款。
就在李强夫妇准备办理过户手续时，却联系不上王浩了。他们直接找到房主王建国、刘桂兰夫妇，才得知老两口根本不知道卖房的事，也从未授权王浩出售商铺，那份公证书早就过期作废了。老两口明确表示，这两套商铺是他们的养老房，绝对不会出售，拒绝追认这份买卖合同。钱已经付了，房子却过不了户，李强夫妇多次找王建国夫妇协商无果，无奈之下将二人告上法院，要求确认双方签订的房屋买卖合同有效，并要求继续履行合同。王建国、刘桂兰夫妇收到法院传票后，第一时间委托北京解民忧律师事务所乐祥立律师代理本案，出庭应诉。
庭审抗辩
庭审中，乐祥立律师结合案件事实和法律规定，提出了三点核心抗辩意见。首先，案外人王浩没有代理权，其以被告名义签订的房屋买卖合同属于无权代理。其次，原告仅能提供公证委托书的复印件，无法提供原件核对，不能证明王浩具有合法代理权。最后，被告作为房屋所有权人，明确拒绝追认该买卖合同，也从未履行过合同义务，因此原被告之间的房屋买卖合同根本未成立，更谈不上生效。乐祥立律师的这三点抗辩意见，为案件的胜诉奠定了坚实的基础。
原告李强夫妇辩称，王浩是被告的亲生儿子，还持有公证委托书复印件，他们有理由相信王浩有代理权，本案构成表见代理，合同应当有效。然而，他们忽略了法律对于表见代理的严格认定标准。法律要求购房者已经尽到了合理的审查义务，比如核实了授权委托书原件、与房主本人电话确认过、代理人持有房屋产权证原件等。在本案中，原告仅看到了委托书复印件，没有与房主本人核实，明显没有尽到合理审查义务。
法院判决
法院审理后认为，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力，依法可以委托代理人订立合同。行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。本案中，原告未能提供公证委托书的原件，无法证明王浩具有出售涉案房屋的合法代理权，而被告王建国、刘桂兰作为房屋所有权人，明确拒绝追认该买卖合同，也未以任何方式履行合同义务。因此，原被告之间的房屋买卖合同并未成立，原告要求确认合同有效的诉讼请求没有事实和法律依据。
最终，通辽市科尔沁区人民法院作出一审判决：驳回原告李强、张梅的全部诉讼请求，案件受理费由原告负担。这一判决结果全面维护了我方当事人的合法权益，也彰显了法律的公正和威严。通过这起案件，我们可以看到，在二手房交易中，严格遵循法律规定和程序是多么重要。
法律误区解读
结合本案胜诉结果，北京解民忧律师事务所乐祥立律师针对二手房交易中最常见的 “代理人卖房” 三大法律误区，进行了通俗解读。第一，不是所有 “代理人” 都有权卖房，必须核实授权原件。很多购房者以为只要代理人拿着委托书，甚至是复印件，就可以放心交易。实际上，代理人必须持有房主亲笔签署的授权委托书原件，明确写明授权范围包括 “出售房屋、收取房款、办理过户” 等具体事项，口头委托或者复印件都不能作为合法授权的依据。尤其是亲属之间，更不能想当然认为 “儿子就能代表父母”。
第二，表见代理认定标准极高，不是 “有理由相信” 就构成。很多购房者误以为，只要自己有理由相信代理人有代理权，合同就有效。实际上，法律对表见代理的认定非常严格，要求购房者已经尽到了合理的审查义务，比如核实了授权委托书原件、与房主本人电话确认过、代理人持有房屋产权证原件等。本案中，原告仅看到了委托书复印件，没有与房主本人核实，明显没有尽到合理审查义务，不构成表见代理。第三，无权代理的合同，房主不追认就对房主无效。如果代理人没有代理权，签订的合同属于效力待定合同，只有经过房主事后追认，合同才对房主发生效力。如果房主明确拒绝追认，合同对房主不产生任何约束力，购房者只能向代理人主张违约责任，不能要求房主履行合同。
避坑铁律
为了避免在二手房交易中陷入类似的陷阱，我们总结了三条铁律。首先，只要是代理人卖房，必须要求出示授权委托书原件，仔细核对授权范围、授权期限，最好直接和房主本人视频或电话确认，留存好沟通记录。这是因为授权委托书是代理人行使代理权的重要依据，只有确保其真实有效，才能保障交易的合法性。通过与房主本人沟通，可以进一步确认代理人的权限，避免出现无权代理的情况。
其次，大额房款一定要走资金监管，不要直接支付给代理人，避免钱房两空。资金监管可以有效地保障购房者的资金安全，防止代理人挪用资金。在交易过程中，将房款存入监管账户，只有在满足一定条件后，资金才会支付给卖方。这样可以确保购房者在房屋过户后才能支付房款，降低了交易风险。最后，签订合同前，务必核实房屋产权证原件，确认房屋所有权人信息，到不动产登记中心查询房屋是否存在抵押、查封等权利限制。了解房屋的产权状况是交易的基础，只有确保房屋产权清晰，没有任何纠纷，才能顺利完成交易。
结语
买房是人生大事，动辄几百万的交易，容不得半点马虎。很多购房者因为轻信所谓的 “熟人”“代理人”，没有尽到基本的审查义务，最终陷入钱房两空的困境。这起案件就是一个典型的例子，提醒我们在二手房交易中要保持警惕，严格按照法律规定和程序进行操作。无论是核实授权委托书、资金监管，还是查询房屋产权状况，每一个环节都至关重要。
如果您在二手房交易中遇到类似问题，一定要及时咨询专业律师，运用法律武器维护自己的合法权益。专业律师具有丰富的法律知识和实践经验，能够为您提供准确的法律建议和有效的解决方案。在法律的保护下，我们可以更加安心地进行二手房交易，实现自己的住房梦想。
案件缘起
王建国、刘桂兰夫妇在通辽市经济技术开发区拥有两套临街商铺，这是他们打拼多年攒下的养老资产。2018年，夫妇二人办理了一份公证委托书，委托儿子王浩代为办理商铺的出租、管理事宜，但从未授权其出售房屋。谁能想到，这份早已过期的公证书，竟被王浩当成了私自卖房的工具。2020年7月，王浩找到购房者李强、张梅夫妇，声称父母委托自己出售这两套商铺，并出示了那份过期的公证委托书复印件。李强夫妇看到有公证处的公章，没有多想就相信了王浩的说法。他们很快签订了《商业房买卖合同》，约定商铺总价520万元，李强夫妇先支付了200万元定金，约定过户后支付尾款。
就在李强夫妇准备办理过户手续时，却联系不上王浩了。他们直接找到房主王建国、刘桂兰夫妇，才得知老两口根本不知道卖房的事，也从未授权王浩出售商铺，那份公证书早就过期作废了。老两口明确表示，这两套商铺是他们的养老房，绝对不会出售，拒绝追认这份买卖合同。钱已经付了，房子却过不了户，李强夫妇多次找王建国夫妇协商无果，无奈之下将二人告上法院，要求确认双方签订的房屋买卖合同有效，并要求继续履行合同。王建国、刘桂兰夫妇收到法院传票后，第一时间委托北京解民忧律师事务所乐祥立律师代理本案，出庭应诉。
庭审抗辩
庭审中，乐祥立律师结合案件事实和法律规定，提出了三点核心抗辩意见。首先，案外人王浩没有代理权，其以被告名义签订的房屋买卖合同属于无权代理。其次，原告仅能提供公证委托书的复印件，无法提供原件核对，不能证明王浩具有合法代理权。最后，被告作为房屋所有权人，明确拒绝追认该买卖合同，也从未履行过合同义务，因此原被告之间的房屋买卖合同根本未成立，更谈不上生效。乐祥立律师的这三点抗辩意见，为案件的胜诉奠定了坚实的基础。
原告李强夫妇辩称，王浩是被告的亲生儿子，还持有公证委托书复印件，他们有理由相信王浩有代理权，本案构成表见代理，合同应当有效。然而，他们忽略了法律对于表见代理的严格认定标准。法律要求购房者已经尽到了合理的审查义务，比如核实了授权委托书原件、与房主本人电话确认过、代理人持有房屋产权证原件等。在本案中，原告仅看到了委托书复印件，没有与房主本人核实，明显没有尽到合理审查义务。
法院判决
法院审理后认为，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力，依法可以委托代理人订立合同。行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。本案中，原告未能提供公证委托书的原件，无法证明王浩具有出售涉案房屋的合法代理权，而被告王建国、刘桂兰作为房屋所有权人，明确拒绝追认该买卖合同，也未以任何方式履行合同义务。因此，原被告之间的房屋买卖合同并未成立，原告要求确认合同有效的诉讼请求没有事实和法律依据。
最终，通辽市科尔沁区人民法院作出一审判决：驳回原告李强、张梅的全部诉讼请求，案件受理费由原告负担。这一判决结果全面维护了我方当事人的合法权益，也彰显了法律的公正和威严。通过这起案件，我们可以看到，在二手房交易中，严格遵循法律规定和程序是多么重要。
法律误区解读
结合本案胜诉结果，北京解民忧律师事务所乐祥立律师针对二手房交易中最常见的 “代理人卖房” 三大法律误区，进行了通俗解读。第一，不是所有 “代理人” 都有权卖房，必须核实授权原件。很多购房者以为只要代理人拿着委托书，甚至是复印件，就可以放心交易。实际上，代理人必须持有房主亲笔签署的授权委托书原件，明确写明授权范围包括 “出售房屋、收取房款、办理过户” 等具体事项，口头委托或者复印件都不能作为合法授权的依据。尤其是亲属之间，更不能想当然认为 “儿子就能代表父母”。
第二，表见代理认定标准极高，不是 “有理由相信” 就构成。很多购房者误以为，只要自己有理由相信代理人有代理权，合同就有效。实际上，法律对表见代理的认定非常严格，要求购房者已经尽到了合理的审查义务，比如核实了授权委托书原件、与房主本人电话确认过、代理人持有房屋产权证原件等。本案中，原告仅看到了委托书复印件，没有与房主本人核实，明显没有尽到合理审查义务，不构成表见代理。第三，无权代理的合同，房主不追认就对房主无效。如果代理人没有代理权，签订的合同属于效力待定合同，只有经过房主事后追认，合同才对房主发生效力。如果房主明确拒绝追认，合同对房主不产生任何约束力，购房者只能向代理人主张违约责任，不能要求房主履行合同。
避坑铁律
为了避免在二手房交易中陷入类似的陷阱，我们总结了三条铁律。首先，只要是代理人卖房，必须要求出示授权委托书原件，仔细核对授权范围、授权期限，最好直接和房主本人视频或电话确认，留存好沟通记录。这是因为授权委托书是代理人行使代理权的重要依据，只有确保其真实有效，才能保障交易的合法性。通过与房主本人沟通，可以进一步确认代理人的权限，避免出现无权代理的情况。
其次，大额房款一定要走资金监管，不要直接支付给代理人，避免钱房两空。资金监管可以有效地保障购房者的资金安全，防止代理人挪用资金。在交易过程中，将房款存入监管账户，只有在满足一定条件后，资金才会支付给卖方。这样可以确保购房者在房屋过户后才能支付房款，降低了交易风险。最后，签订合同前，务必核实房屋产权证原件，确认房屋所有权人信息，到不动产登记中心查询房屋是否存在抵押、查封等权利限制。了解房屋的产权状况是交易的基础，只有确保房屋产权清晰，没有任何纠纷，才能顺利完成交易。
结语
买房是人生大事，动辄几百万的交易，容不得半点马虎。很多购房者因为轻信所谓的 “熟人”“代理人”，没有尽到基本的审查义务，最终陷入钱房两空的困境。这起案件就是一个典型的例子，提醒我们在二手房交易中要保持警惕，严格按照法律规定和程序进行操作。无论是核实授权委托书、资金监管，还是查询房屋产权状况，每一个环节都至关重要。
如果您在二手房交易中遇到类似问题，一定要及时咨询专业律师，运用法律武器维护自己的合法权益。专业律师具有丰富的法律知识和实践经验，能够为您提供准确的法律建议和有效的解决方案。在法律的保护下，我们可以更加安心地进行二手房交易，实现自己的住房梦想。
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