2025年，成都武侯区发生一起典型纠纷：卖方李某在未告知妻子的情况下，将夫妻共有房产出售给张某。签约后，妻子以“不知情”为由拒绝过户，导致张某购房计划落空。这场争议揭示了二手房交易中夫妻签字权的法律边界。本文结合《民法典》及地方政策，解析共有房产出售的签字规则与风险防范。

一、夫妻共同财产的认定：法律框架与实操标准

根据《民法典》第一千零六十二条，婚姻存续期间取得的下列财产属于夫妻共同所有：

工资、投资收益：如一方用婚后收入购买的房产，即使登记在一方名下，仍属共同财产。

继承/受赠财产：除非遗嘱或赠与合同明确约定归一方所有，否则视为共同财产。

混合出资房产：如一方支付首付、双方共同还贷，房产归属需综合出资比例、登记情况判定。

司法实践：2025年北京朝阳区某案中，法院认定“婚前一方购买、婚后共同还贷的房产”为共同财产，出售时需双方签字，但卖方需补偿另一方还贷及增值部分。

二、夫妻签字的法律强制力：无权处分与表见代理的博弈

无权处分的效力瑕疵：若一方未经配偶同意出售共有房产，合同可能被认定为“效力待定”：

配偶追认：事后签署同意书，合同有效。

配偶拒绝追认：合同对配偶不发生效力，但买方可主张卖方违约赔偿。

表见代理的例外情形：若买方有理由相信卖方有代理权(如持有配偶身份证、户口本、授权委托书等)，合同仍有效。例如：

2025年上海浦东新区某案中，卖方王某持伪造的妻子授权书签约，法院因买方“已尽审查义务”认定合同有效，王某需承担违约责任。

若买方明知房产为共有却未要求配偶签字，可能被认定为“恶意串通”，合同无效。

三、地方政策强化签字要求：郑州“共有权人核验”制度

2025年，郑州市住建局推出新规，要求二手房交易必须通过“共有权人核验系统”确认房产归属：

系统自动比对：输入房产证编号后，系统显示共有权人信息，买方需核对卖方提供的证件是否一致。

强制签字条款：合同中须增加“卖方承诺房产无共有权人或已取得共有权人书面同意”条款，否则无法网签。

违规处罚：若卖方隐瞒共有情况，将被列入“失信名单”，限制其后续交易。

典型案例：2025年郑州金水区某中介因未核实共有权人信息，协助卖方单方签约，被住建局罚款10万元，并暂停网签资格3个月。

四、风险防范：买方与卖方的实操指南

买方必做三件事：

查验产权证：确认房产是否登记为“共同共有”或“按份共有”。

要求配偶签字：即使房产登记在一方名下，也需配偶签署《共有权人同意出售证明》。

留存沟通记录：通过微信、邮件确认配偶知晓交易，例如“您丈夫已与我方签订合同，请问您是否同意出售?”。

卖方合规要点：

提前协商：出售前与配偶达成一致，避免事后反悔。

办理公证委托：若配偶无法到场，可到公证处办理授权委托书，明确代理权限。

如实披露信息：在合同中写明“房产为共同财产，配偶已同意出售”，降低纠纷风险。

五、特殊情形处理：个人财产出售的例外

若房产属于一方个人财产(如婚前全款购买且登记在一方名下)，则无需配偶签字。但需满足以下条件：

资金来源清晰：提供婚前购房合同、付款凭证等证明。

无婚后共同还贷：若婚后用共同财产还贷，需补偿配偶还贷及增值部分。

无赠与/继承变更：婚后未通过赠与、继承等方式将房产转为共同财产。

司法实践：2025年深圳南山区某案中，卖方婚前购买房产，婚后用个人收入还贷，法院认定房产为个人财产，出售时无需配偶签字，但需补偿配偶婚后还贷部分的50%及对应增值。

结语

二手房交易中，定金合同有效期与夫妻签字权是两大核心风险点。购房者需牢记“约定优先、证据为王”的原则，通过明确条款、留存凭证、借助第三方监管等方式降低风险。而卖方则应提前核实产权归属，避免因程序瑕疵导致交易失败。在法律框架内谨慎操作，方能实现交易安全与效率的平衡。