2025年9月，郑州新版《存量房买卖合同》示范文本正式实施，新增“资金监管”“补充协议效力”等条款，标志着二手房交易进入“全流程监管时代”。然而，实践中仍有大量纠纷源于合同漏洞——如杭州某案例中，买方因未明确“户口迁移时间”导致子女入学延误，最终通过诉讼才获赔偿。本文结合2025年最新政策与司法实践，梳理个人二手房买卖合同十大核心注意事项，助您规避法律风险。
一、主体资格审查：警惕“假房东”与“无权处分”
案例：2025年上海某案件中，卖方持伪造公证书冒充继承人，买方支付300万元后发现房屋实际归其他继承人所有，最终因卖方涉嫌诈骗被立案，但购房款难以追回。
法律要点：
产权人核实：要求卖方提供不动产权证书原件，通过“随申办”“浙里办”等政务APP核验权属信息，重点查看共有情况(如夫妻共有、继承共有)。
代理人权限：若卖方为代理人，需提供公证委托书，明确授权范围(是否包含代收房款、签署补充协议等)。
企业产权特殊规则：若卖方为企业，需核查营业执照、股东会决议(有限责任公司)或董事会决议(股份有限公司)，确保交易经法定程序批准。
最新政策：郑州新版合同要求首页填写共有人、委托代理人信息，并需共有人签字确认，从源头减少无权处分风险。
二、房屋信息披露：防止“货不对板”与“隐性瑕疵”
案例：北京某买方收房时发现房屋实际面积比合同少8平方米，原因为卖方私自改建阳台未计入产权面积，最终法院判决卖方返还差价并赔偿装修损失。
法律要点：
核心信息明确：合同需详细列明房屋坐落、建筑面积、户型、产权证号等信息，并与不动产权证书、测绘报告一致。
权利限制披露：卖方需主动告知房屋是否存在抵押、查封、租赁、居住权等限制。根据《民法典》第406条，抵押期间转让房屋需通知抵押权人，但未通知不影响合同效力，但买方可能面临抵押权人主张权利的风险。
附属设施约定：明确家具家电、车位、地下室等是否包含在交易范围内，建议附清单并拍照留存。
风险提示：若卖方故意隐瞒房屋为“凶宅”、存在质量问题等，买方可依据《民法典》第148条主张撤销合同并索赔。
三、价款与付款方式：破解“付款陷阱”与“资金安全”
案例：广州某买方按合同支付首付款后，卖方以“急需用钱”为由要求提前支付尾款，否则拒绝过户，买方被迫妥协后卖方失联，最终发现房屋已被二次抵押。
法律要点：
总价与分项明确：合同需写明房屋总价、定金金额(一般不超过总价20%)、首付款比例、贷款金额(如需)及尾款支付条件。
资金监管强制化：郑州、杭州等地要求通过银行或第三方监管账户划转房款，买方将资金存入监管账户后，卖方方可办理过户，过户完成后资金自动划转至卖方账户。
逾期付款责任：约定买方逾期付款的违约金标准(如日万分之五)，并明确卖方有权解除合同的条件(如逾期超过15日)。
最新政策：2025年7月实施的《执行异议之诉司法解释》明确，若买方已支付大部分房款且非因自身原因未过户，可排除普通债权人对房屋的执行，但需满足“查封前签订合同+合法占有+非因己方原因未过户”等条件。
四、交付与过户：锁定“时间节点”与“责任边界”
案例：成都某买方支付全款后，卖方以“家人不同意卖房”为由拖延交付，买方起诉要求强制交房，法院判决卖方按日支付违约金(合同约定为总价万分之一)，但执行中因卖方无其他财产，买方仅获部分赔偿。
法律要点：
交付标准细化：约定房屋交付时间、交付条件(如腾空房屋、结清水电煤费用)，并明确卖方未按时交付的违约金标准(如日万分之三至五)。
过户时间刚性化：根据郑州新版合同，双方需在合同签订后30日内共同申请过户，逾期一方需承担违约责任。若因政策调整导致无法过户(如限购升级)，双方可协商解除合同并退还已付款项。
税费承担透明化：明确买卖双方各自承担的税费(如契税、增值税、个人所得税)，避免因政策变化产生争议。例如，个人转让自用5年以上且为家庭唯一住房的，可免征个人所得税。
操作建议：在合同中增加“卖方承诺房屋无租赁关系”条款，防止“买卖不破租赁”导致买方无法及时入住。
五、违约责任与争议解决：构建“双保险”机制
案例：深圳某卖方因房价上涨拒绝过户，买方依据合同要求继续履行并索赔违约金(合同约定为总价20%)，法院支持买方诉求，但执行中发现卖方已将房屋抵押给第三人，最终买方仅获部分违约金。
法律要点：
违约金比例合理化：根据《民法典》第585条，违约金过高或过低可请求法院调整，建议约定为总价10%-20%，并明确“违约金与定金择一适用”。
解除权行使条件：约定一方根本违约时(如拒不过户、拒不付款)，另一方有权解除合同并要求赔偿损失(包括差价损失、律师费等)。
争议解决方式选择：优先约定仲裁(如郑州仲裁委员会)，其具有“一裁终局”优势;若选择诉讼，需明确管辖法院(一般为房屋所在地法院)。
风险提示：若合同未约定争议解决方式，可能面临管辖权争议，增加维权成本。
