“打官司就是打证据”，这句法律谚语在房产纠纷中尤为贴切。2025年北京朝阳区法院审理的一起房屋买卖纠纷中，购房者因未能提供完整的付款凭证和沟通记录，最终败诉并承担诉讼费。这一案例警示我们：证据的完整性与关联性直接决定维权成败。本文结合最新司法实践，系统梳理房产纠纷起诉所需的核心证据，助您避开维权陷阱。

一、产权归属类证据：锁定房屋所有权

核心文件：房产证、购房合同、土地使用权证、继承/赠与公证书

法律关联：根据《民法典》第二百一十七条，不动产权属证书是权利人享有物权的直接证明。

案例支撑：2024年上海浦东新区法院审理的“假房东诈骗案”中，购房者因未核查房产证原件，向冒名房东支付300万元购房款，最终因无法证明产权归属而败诉。

实务要点：

核查房产证登记信息与卖方身份证是否一致;

涉及继承或赠与的房屋，需提供公证文书或法院判决书;

小产权房纠纷需提供乡镇政府备案的买卖合同及土地使用凭证。

二、合同履行类证据：还原交易过程

核心文件：购房合同、补充协议、付款凭证、交付确认书

法律关联：《民法典》第五百零九条规定，当事人应全面履行合同义务。

典型案例：2025年广州天河区法院判决的“延期交房案”中，开发商主张购房者未支付尾款，但购房者提供银行转账记录和开发商出具的收据，最终获赔违约金12万元。

证据清单：

定金收据、首付款发票、贷款合同等付款凭证;

交房通知书、物业交接单、水电费缴纳记录等交付证明;

装修协议、家具清单等附属设施约定文件。

三、质量瑕疵类证据：固定损害事实

核心文件：质量鉴定报告、维修记录、照片/视频、专家意见

法律关联：《民法典》第六百一十七条规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可拒绝接受或要求赔偿。

司法实践：2024年杭州余杭区法院审理的“精装房漏水案”中，购房者委托第三方机构出具防水层检测报告，证明开发商未按国家标准施工，最终获赔修复费用及租金损失共计28万元。

操作指引：

发现质量问题后立即拍照/录像，并标注时间地点;

通过物业或12345热线投诉，保留书面回复;

委托住建部门备案的鉴定机构出具专业报告。

四、沟通协商类证据：证明违约行为

核心文件：微信聊天记录、邮件、录音、催告函

法律关联：《民法典》第五百六十三条规定，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可解除合同。

风险警示：2025年南京鼓楼区法院驳回的“解除合同案”中，购房者仅提供口头催告证据，因无法证明已履行催告义务而败诉。

取证技巧：

微信聊天记录需完整保存，避免选择性截图;

发送书面催告函时，通过EMS邮寄并备注文件名称;

录音取证需明确对方身份，且内容不侵犯隐私。

五、特殊场景类证据：应对复杂纠纷

1. 共有房产纠纷

核心证据：共有权证、出资协议、分割协议

法律依据：《民法典》第三百零一条规定，处分共有不动产需全体共有人同意。

案例：2024年深圳南山区法院判决的“兄弟争房案”中，弟弟凭父亲遗嘱公证及购房款转账记录，证明其独占产权，最终胜诉。

2. 拆迁安置纠纷

核心证据：拆迁补偿协议、安置房选房单、过渡费发放记录

法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，被征收人享有货币补偿或产权调换选择权。

案例：2025年成都锦江区法院审理的“回迁房面积纠纷”中，拆迁户凭政府公示的安置方案及测绘报告，获补差价15万元。

六、证据效力提升技巧

公证强化：对关键证据如合同、付款凭证进行公证，增强证明力;

时间戳认证：通过区块链存证平台固定电子证据，防止篡改;

证人出庭：申请物业人员、中介等第三方出庭作证，形成证据链。