在房地产交易中，居间合同作为连接买卖双方与中介方的法律纽带，其法律效力不容忽视。然而，当买房方因各种原因违约时，不仅可能破坏交易秩序，更需承担相应的法律责任。本文通过具体案例与最新法律法规，深入剖析买房方在居间合同中违约需承担的责任类型及法律后果。

案例分析：定金罚则与违约金并存

2025年7月，上海市某区法院审理了一起居间合同纠纷案。原告张某通过某房产中介与卖方李某签订《房屋买卖居间合同》，约定张某支付10万元定金，并约定若违约需支付合同总价20%的违约金。后因张某个人资金问题拒绝履行合同，李某遂起诉要求没收定金并支付违约金。法院审理认为，根据《民法典》第五百八十七条，张某作为给付定金方违约，无权请求返还定金;同时，根据第五百八十五条，双方约定的违约金未超过实际损失的30%，法院支持李某没收定金并支付违约金的诉求。最终，张某被判支付违约金及定金损失共计52万元。

法律责任解析：从定金到实际损失赔偿

定金罚则

根据《民法典》第五百八十七条，若居间合同中约定定金条款，买房方违约时，卖方有权没收定金。例如，合同约定定金为购房款的10%，若买房方单方解除合同，则需承担定金损失。实践中，法院通常支持卖方同时主张定金罚则与违约金，但需以实际损失为限。

违约金责任

若合同明确约定违约金数额或计算方式，买房方需按约定支付。根据《民法典》第五百八十五条，违约金过高或过低的，当事人可请求法院调整。例如，2025年北京某案中，法院将合同约定的30%违约金调整为20%，理由是超出实际损失范围。

实际损失赔偿

当违约金不足以弥补卖方损失时，买房方需赔偿差额部分。损失范围包括房屋差价损失、中介服务费、诉讼费等。2025年杭州某案中，因买房方违约导致卖方以低于市场价20%出售房屋，法院判决买房方赔偿差价损失及中介费共计85万元。

继续履行与强制执行

若卖方要求继续履行合同，法院可判决买房方限期办理过户手续。2025年广州某案中，法院强制要求违约买房方配合完成网签备案，并处以每日万分之五的滞纳金。

最新法规与司法实践

《民法典》合同编修订

2025年最新司法解释明确，居间合同中“一房二卖”情形下，买房方可主张不超过已付房款一倍的惩罚性赔偿。例如，若买房方已支付50万元房款，可主张最高50万元赔偿。

电子合同效力认定

根据《电子签名法》，通过可靠电子签名签订的居间合同具有法律效力。2025年深圳某案中，法院认定微信聊天记录中的购房意向书构成有效合同，违约方需承担责任。

中介费用分担规则

最新判例显示，若买房方违约导致交易失败，仍需支付中介方已提供的服务费用。2025年成都某案中，法院判决违约买房方支付中介费3万元，占合同总价的1.5%。

实务建议

合同条款细化

建议明确约定定金比例(不超过总价20%)、违约金计算方式及实际损失范围，避免模糊表述。

证据固定

保留付款凭证、沟通记录、市场评估报告等证据，以证明损失金额。例如，通过第三方机构出具的房价评估报告可增强赔偿主张的可信度。

协商优先

发生争议时，可先通过中介方调解或向当地房地产业协会申请仲裁，降低诉讼成本。