2025年，北京某法院公布数据显示，二手房转按揭纠纷案件占比达15%，其中因流程违规、资金监管缺失导致的诉讼占比超60%。转按揭作为二手房交易中“卖方未还清贷款、买方需贷款购房”的核心解决方案，既解决了卖方资金周转难题，也降低了买方首付压力。然而，若操作不当，买卖双方可能面临“钱房两空”风险。本文结合真实案例与《民法典》《城市房地产管理法》等最新法规，解析转按揭全流程及法律风险防范策略。
案例分析：转按揭中的“资金悬空期”陷阱
案例1：银行放款延迟引发违约纠纷
2025年，上海购房者李某通过转按揭购买王某名下房产，合同约定总价500万元，首付款150万元，剩余350万元由李某向银行申请贷款。王某原贷款余额200万元，需李某贷款发放后结清。然而，银行因李某征信问题延迟放款，导致王某未能按时解除抵押，房屋被其他债权人查封。李某诉至法院，要求解除合同并索赔。法院审理认为：
根据《民法典》第五百二十七条，银行放款延迟属不可抗力，但王某未在合同中约定“资金悬空期”风险分担条款，需承担主要责任;
李某虽无主观过错，但未在签约前核查自身征信，亦存在过失;
最终判决：解除合同，王某退还李某首付款并支付利息，双方按过错比例分担诉讼费用。
案例2：卖方“一房二卖”骗取贷款
2024年，广州卖方陈某将未还清贷款的房产同时出售给张某、刘某两人，均约定转按揭支付尾款。陈某收取张某首付款后，伪造解除抵押证明，与刘某完成过户并骗取贷款。张某发现后报警，陈某因合同诈骗罪被判刑。法院同时判决：
陈某与张某的买卖合同因恶意串通损害第三人利益无效;
陈某需返还张某首付款并赔偿利息损失;
刘某作为善意第三人，合法取得房屋所有权。
法律解析：转按揭的核心流程与风险点
1. 流程合规性：五步规避法律风险
第一步：签约前核查
卖方需提供《不动产权证书》《借款合同》原件，确认房屋无查封、抵押状态;
买方需核查自身征信报告，确保符合贷款条件。
法律依据：《城市房地产管理法》第三十八条：未依法登记领取权属证书的房产不得转让。
第二步：银行预审与评估
买卖双方共同向银行提交转按揭申请，银行审核卖方贷款余额、买方还款能力;
委托第三方评估机构确定房屋市场价值，银行以评估价与成交价孰低原则确定贷款额度。
风险提示：部分银行要求评估公司需为指定合作机构，否则不予认可。
第三步：签订资金监管协议
通过第三方监管账户划转首付款，确保资金安全;
协议中明确“卖方解除抵押后，监管资金方划转至卖方账户”。
法律依据：《民法典》第五百八十七条：债务人履行债务后，定金应抵作价款或收回。
第四步：过户与抵押登记
卖方解除抵押后，双方办理过户;
买方以新产权证向银行申请抵押登记，银行发放贷款结清卖方原贷款。
风险提示：过户后若买方拒绝办理抵押，卖方可依据《民法典》第五百七十七条要求其继续履行或赔偿损失。
第五步：剩余房款结算
贷款发放后，监管账户将剩余房款划转至卖方账户;
卖方需结清物业费、水电费等附属费用。
2. 风险防范：三大法律工具
公证提存：若卖方无法提前还贷，可由公证处提存买方首付款，用于结清贷款;
阶段性担保：引入担保公司为买方贷款提供阶段性担保，降低银行放款风险;
违约条款设计：在合同中约定“因一方原因导致交易失败，需支付总房款20%的违约金”。
维权路径：纠纷解决四步法
协商调解：通过中介或律师组织双方谈判，达成补充协议;
行政投诉：向当地房管部门举报卖方违规交易行为;
司法诉讼：以“房屋买卖合同纠纷”为由起诉，主张继续履行或解除合同、赔偿损失;
刑事控告：若卖方涉嫌诈骗，可向公安机关报案。
结语：转按揭需“流程合规+风险预控”
转按揭的本质是“债务转移+资金监管”的复合法律行为，其核心在于通过制度设计平衡买卖双方利益。购房者需牢记：签约前核查产权、签约中明确责任、签约后及时登记，方能避开“钱房两空”陷阱。
