买到带违建的二手房，被通知限期拆除该怎么维权? 很多购房者在挑选二手房的时候，会被多出的阳光房、露台搭建、附属小屋吸引，不少卖家还会把这些搭建部分当成房屋卖点，抬高房屋报价。很多买家误以为，只要房子顺利过户，这些搭建的部分就归自己合法使用，不会有任何风险。可等到过户完成入住一段时间后，突然收到城管、街道下发的限期拆除决定书，要求自行拆除违建，逾期不拆会被强制拆除，相关损失还要由房屋产权人自行承担。这种情况下，购房者该向谁追责，能不能要求原房主赔偿，能不能解除房屋买卖合同，是很多当事人最关心的问题。

案件背景

当事人通过中介购买一套二手房，看房时房屋带有后期搭建的阳光房，卖家口头介绍阳光房已经建好多年，不会被拆除，交易价格也比同小区同户型不带搭建的房源高出不少。双方签订二手房买卖合同，合同正文没有写明阳光房属于交易范围，只是在补充协议里简单标注房屋现状交付。买家完成过户、付清全部房款之后半年，当地规划执法部门上门核查，出具限期拆除决定书，认定阳光房属于没有规划审批手续的违法建筑，要求产权人在规定期限内自行拆除，逾期将实施强制拆除，拆除产生的清运费用也由产权人承担。买家收到文书之后，第一时间联系原房主协商赔偿，对方却拒绝承担责任，主张房屋已经过户，产权已经变更，违建的风险应当由现房主自行承担，双方协商无果，买家向法院提起诉讼，要求原房主赔偿拆除费用以及房屋价值减损损失。

庭审过程

原告也就是购房者提出，卖家在卖房时刻意隐瞒阳光房属于违建的事实，还将违建作为卖点抬高房价，属于欺诈行为，违建被拆除之后，自己多出的购房对价白白损失，拆除施工还需要额外花钱，这些损失都应当由原房主全额承担。被告原房主答辩称，房屋交易是按现状交付，买家看房的时候亲眼看到阳光房，应当知晓搭建部分没有产权证，合同没有承诺阳光房可以永久保留，过户之后房屋的一切风险都转移给买家，自己不需要承担任何赔偿责任。法庭重点核查了交易时的聊天记录、中介证言、房屋报价对比、限期拆除文书等证据，梳理双方在缔约阶段的注意义务。

法院审理之后作出判决

首先区分登记范围内的合法房屋和附加违建部分。案涉阳光房属于违法建筑，关于违建部分的交易约定无效，但是整套房屋的主房买卖合同本身，不存在法律规定的无效情形，合法房屋部分的买卖约定依然有效。结合双方过错程度来看，卖家在交易时主动把阳光房作为卖点、利用违建抬高交易价格，没有如实告知违建随时可能被拆除的风险，存在明显过错;而买家在看房时，能够分辨阳光房不在不动产权证记载范围之内，没有主动核实搭建手续，轻信卖家口头承诺，未尽到购房者审慎核查义务，同样存在过错。法院综合房屋成交价、同户型正常房价差额、拆除费用、房屋贬值情况，认定双方过错比例相当，判决原房主承担一半的损失，向买家支付相应赔偿款，违建部分由买家按照行政机关要求自行拆除。

相关问答FAQ

问：二手房里的违建，已经过户到我名下，是不是就不用拆了?

答：不是。是否属于违建，看有没有规划审批手续，和有没有过户无关。只要行政机关认定属于违建，现产权人负有拆除义务，不配合拆除会面临强制拆除，还可能产生罚款。过户只能转移合法登记房屋的产权，不能把违法建筑变成合法建筑。

问：签合同的时候卖家没有主动提违建，我可以直接起诉撤销合同，全额退房退款吗?

答：要看证据。如果卖家刻意隐瞒违建、虚构搭建手续，构成欺诈，买家可以起诉撤销合同;如果看房时违建肉眼可见，买家没有主动询问手续，法院一般会认定买家知情，很难直接撤销合同，大多是按过错比例分担损失。

问：中介明知房屋有违建，还推荐交易，中介需要赔钱吗?

答：中介有如实披露房屋瑕疵的义务，明知违建却不告知、刻意引导交易，存在过错，也需要承担相应补充赔偿责任。

总结：

购买二手房，一定要区分不动产权证记载范围和后期私自搭建部分，不要为了附赠的违建、搭建空间盲目加价。一旦收到拆违通知，首先要配合行政执法，避免产生罚款和强制拆除的额外成本，同步固定证据，保存购房聊天记录、合同、看房照片、拆除决定书、拆除票据，和原房主协商赔偿;协商不成，及时起诉主张损失。法官也提醒，二手房交易，尽量把房屋瑕疵、搭建情况、风险承担写进书面合同，口头承诺很难在诉讼中作为有效证据。本文案例中，买家因为轻信口头承诺，最终自行承担一半损失，也是二手房交易里很典型的教训。