买卖双方在中介撮合下签了合同，中介费交了。可过户前才发现：买方社保年限不够，被限购卡住了；或者房子有查封解不了；或者政策突然调整，交易根本走不下去。房子没买成，买方拿着中介费收据找中介退钱，中介说合同都签了，钱不能退。这种"没成交"的中介费，法律上到底怎么算？

案件背景

这是一起因购房资格问题导致交易无法完成的居间合同纠纷。买方通过中介公司看中一套二手房，三方签订《房屋买卖合同》和《居间服务合同》，买方支付中介费。合同约定过户时间为签约后两个月内。

签约后，买方在办理购房资格审核时被告知：其社保缴纳年限不符合当时的限购政策要求，不具备购房资格，无法办理网签和过户。交易因此停滞。买方要求中介退还已付中介费；中介公司主张买卖合同已经签订，居间义务完成，不同意退还。

买方起诉至法院。

庭审情况

庭审中，买方主张：自己最终没能买到房，中介提供的服务没有完成，应当全额退还中介费。

中介公司则提交了居间合同、看房记录、买卖合同，主张依据《民法典》第九百六十三条，促成合同成立即有权收取报酬；买方购房资格问题属于买方自身情况，与中介无关。

法院另查明：签约前，中介未对买方的购房资格进行审核和提示；买方在签约时曾口头询问自己是否符合条件，中介答复"应该没问题"，但未做实质性核查。

法院判决

法院经审理认为，依据《民法典》第九百六十二条，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告；第九百六十四条规定，中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬，但可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

本案中，交易最终未能完成，买卖合同未进入实际履行和过户阶段。中介作为专业机构，在签约前未对买方购房资格进行审核、未作风险提示，存在一定过错；其居间服务并未最终促成交易完成。

法院最终判决：中介公司酌情退还大部分中介费；剩余部分作为中介提供房源信息、带看磋商的必要费用，由买方承担。

法律评析

签了合同没成交，中介费退不退，关键看三件事。

第一，合同有没有实际履行。中介只是撮合双方签了字，但交易最终因资格、政策、查封等原因根本走不下去，法院通常认为居间目的没有实现，中介费应当部分退还。

第二，中介有没有过错。专业中介有义务审核买方购房资格、告知房屋抵押查封情况。该审核没审核、该提示没提示，导致交易失败，中介要承担相应责任，退得多；中介无过错，只是买卖双方自身原因谈崩，中介费原则上不退。

第三，不可归责于双方的情形。比如政策调整、限购收紧导致合同无法履行，这种情况下合同解除，中介费按公平原则分担，通常中介退还大部分，买方承担少量必要费用。

相关问题问答FAQ

问：签了买卖合同但没过户，中介费能退吗？

答：要看原因。中介无过错、买卖双方自身违约导致未成的，一般不退；中介有过错或交易因资格、政策无法完成的，可要求部分退还。

问：买方自己不符合购房资格，中介费谁承担？

答：中介未尽资格审核和提示义务的，承担相应责任；买方明知自己不符合条件仍签约的，也要承担相应过错。

问：政策突然限购导致买不了，算谁违约？

答：不可归责于双方，合同可以解除；中介费按公平原则分担，已收的酌情退还。

问：中介没促成合同成立，能收什么费用？

答：只能收取从事居间活动支出的必要费用，不能收取全额报酬（《民法典》第九百六十四条）。

问：怎么证明中介未尽审核义务？

答：看签约前中介是否核验社保、户籍、购房资格；聊天记录、带看记录、资格审核材料都可以作为证据。

总结

中介费不是"签了字就锁死"。交易真的没走成，先看中介有没有过错、再看是谁的原因导致失败：中介失职，钱要退；买卖双方自己违约，钱不退；政策原因，双方公平分担。