在房屋买卖市场中，定金合同是保障交易顺利进行的重要环节。然而，违约情况时有发生，此时违约赔偿的计算便成为各方关注的焦点。了解房屋买卖定金合同违约赔偿的相关规定，能帮助买卖双方在遭遇违约时更好地维护自身权益。

引言

定金作为房屋买卖交易中的一种担保方式，旨在约束买卖双方履行合同义务。当一方违反定金合同约定时，违约方需承担相应的赔偿责任。但在实际交易中，很多人对定金合同的性质、违约赔偿的计算方式等并不清楚，导致在发生违约时难以有效维权。例如，有的买家支付定金后，卖家突然反悔不卖房，买家却不知道能获得多少赔偿;有的卖家收取定金后，买家因自身原因放弃购房，卖家也不清楚定金是否该退还。因此，深入了解房屋买卖定金合同违约赔偿的相关知识十分必要。

案例分析

案例一：卖家违约不卖房，定金赔偿起争议

市民王先生看中了一套二手房，与卖家刘女士签订了定金合同，约定王先生向刘女士支付定金 5 万元，双方在一个月内签订正式的房屋买卖合同。王先生按约支付了定金，可没过几天，刘女士却表示房子不卖了，愿意将 5 万元定金退还给王先生。王先生认为刘女士违约，应承担更多的赔偿责任，但刘女士却认为退还定金即可。

根据相关法律规定，定金合同中，给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。在本案例中，刘女士作为收受定金的一方，违反定金合同约定，不履行卖房义务，应当双倍返还定金，即向王先生返还 10 万元，而不是仅退还 5 万元定金。最终，在中介的调解下，刘女士认识到自己的错误，向王先生双倍返还了定金。

案例二：买家违约不购房，定金是否退还引纠纷

李女士有一套住房想出售，与买家张先生签订了定金合同，张先生支付了 3 万元定金。合同约定，张先生应在 15 日内支付首付款并签订正式购房合同。但到期后，张先生因资金周转困难，无法按时支付首付款，且表示不再购买该房屋，同时要求李女士退还 3 万元定金。李女士认为张先生违约，拒绝退还定金，双方为此产生纠纷。

根据法律规定，张先生作为给付定金的一方，因自身原因不履行购房义务，致使合同目的无法实现，无权请求返还定金。因此，李女士有权不退还张先生支付的 3 万元定金。最终，双方通过法律途径解决，法院判决张先生无权要求返还定金。

最新法律法规解读

《中华人民共和国民法典》第五百八十七条对定金罚则作出了明确规定：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

从该规定可以看出，定金合同具有担保性质，违约赔偿遵循定金罚则。具体来说：

若买家违约，不履行购房义务，卖家有权没收定金，买家无权要求返还。

若卖家违约，不履行卖房义务，卖家需向买家双倍返还定金。

需要注意的是，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。例如，一套房屋的总价款为 100 万元，那么定金最高不得超过 20 万元，若双方约定的定金为 25 万元，那么超过的 5 万元不产生定金效力，在计算违约赔偿时，仅以 20 万元为基数进行计算。

此外，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。这意味着，在定金合同中同时约定了违约金和定金的情况下，守约方只能选择其中一种方式要求违约方承担责任，不能同时主张。

律师建议：避免定金合同违约及合理维权

签订规范的定金合同：在签订定金合同时，应明确双方的权利义务、定金数额、付款方式、履行期限、违约情形及赔偿方式等内容，避免因合同条款不清晰引发纠纷。同时，要注意定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十。

严格履行合同义务：买卖双方应按照定金合同的约定履行各自义务，如买家应按时支付定金，卖家应保证房屋产权清晰、按时配合签订正式合同等。在履行过程中，要注意留存相关证据，如付款凭证、沟通记录等，以备发生纠纷时使用。

遭遇违约及时维权：当一方发生违约时，守约方应及时采取措施维护自身权益。若卖家违约，买家可要求卖家双倍返还定金;若买家违约，卖家可拒绝退还定金。若双方协商不成，可通过向法院提起诉讼等方式解决。在维权过程中，要注意收集相关证据，如定金合同、付款凭证、对方违约的证据等，以提高维权成功率。