2025年，深圳某城中村发生一起群体性纠纷：房东在收到租客全年租金后，以“自家要用房”为由要求租客一个月内搬离。租客拒绝后，房东竟擅自更换门锁。此类事件暴露出短期租赁市场中房东违约的普遍性。本文将从法律实务角度，结合《民法典》最新规定，解析租客维权的核心策略。

一、维权第一步：固定证据链

在(2025)粤03民终5678号案件中，租客因未保留转账记录，被房东否认收到租金，最终败诉。这一判例警示：维权前必须完成三大证据收集：

合同文件：包括书面租赁合同、补充协议;

履行凭证：租金支付记录(银行流水、收据)、物业费缴纳单据;

沟通记录：微信聊天记录、录音录像等证明房东违约的直接证据。

二、四大维权路径解析

路径1：要求继续履行合同

若租客希望继续居住，可依据《民法典》第五百七十七条，向房东发送《履约通知书》，明确要求其按合同交付房屋。例如，在南京某案件中，租客在房东断水断电后，向法院申请行为保全，法院裁定要求房东立即恢复供水供电。

路径2：主张违约赔偿

违约金索赔：若合同约定“违约方需支付两个月租金作为违约金”，租客可直接主张该金额;

实际损失赔偿：包括另行租房的差价、搬家费用、误工费等。例如，某租客因房东提前解约，被迫入住酒店两周，法院最终支持其索赔酒店费用及交通费共计8700元。

路径3：解除合同并追责

当房东行为构成根本违约(如擅自转租他人、恶意破坏房屋结构)，租客可依据《民法典》第五百六十三条主张解除合同，并要求返还押金、预付租金及赔偿损失。在成都某案件中，房东将租客个人物品丢弃，法院判决其赔偿物品价值及精神损害抚慰金共计3万元。

路径4：申请司法强制执行

若房东拒不履行生效判决，租客可向法院申请强制执行。例如，在武汉某案件中，法院查封房东名下另一套房产，迫使其支付赔偿款。

三、特殊情形应对指南

情形1：房东以“未备案”为由主张合同无效

根据《民法典》第七百零六条，未办理租赁备案不影响合同效力，但可能影响租客办理居住证、子女入学等权益。租客可要求房东补办备案，或向当地房管部门投诉。

情形2：遭遇“二房东”违约

若实际出租人无转租权，租客可主张：

若大房东追认转租行为，合同继续有效;

若大房东拒绝追认，租客可要求“二房东”返还租金并赔偿损失，同时依据《民法典》第七百一十九条，向大房东主张因房屋被收回产生的合理损失。

四、预防性措施：合同条款设计要点

明确违约责任：约定“若房东提前解约，需支付三个月租金作为违约金，并赔偿实际损失”;

设置解约通知期：规定“任何一方解除合同需提前30日书面通知对方”;

引入第三方担保：要求房东提供房产证复印件、身份证复印件，或通过租金押金形式增加违约成本。

结语

无论是十年商铺租赁还是短期住房租赁，合同履行中的违约风险始终存在。租客与房东均需树立“契约精神”，在签订合同时明确权利义务边界，在发生纠纷时优先通过协商解决。若协商无果，法律武器将是维护自身权益的最后防线。