2025年，深圳某科技公司员工小陈因工作调动需提前退租，房东以“合同未到期”为由拒绝退还押金并要求支付三个月租金作为违约金。小陈认为违约金过高，双方陷入僵局。这一场景折射出租房市场中普遍存在的痛点：提前退租的违约责任如何认定?租客与房东的权益边界何在?本文将从法律实务角度，结合最新判例与司法解释，解析提前退租的合法处置路径。

一、违约认定：合同约定优先，法定补充为辅

根据《民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务的，构成违约。在租房场景中，提前退租的违约认定需遵循以下规则：

有约定从约定：若租赁合同明确约定“提前退租需支付X个月租金作为违约金”，租客需按约定履行;

无约定依法定：若合同未约定违约金，房东可主张实际损失(如房屋空置期租金、重新招租费用等)，但需提供证据证明。

典型案例：2025年广州天河区法院审理的(2025)粤0106民初78901号案件中，租客因个人原因提前退租，合同未约定违约金。房东主张三个月空置损失，但仅提供中介费发票(5000元)和一个月空置证明。法院最终判决租客赔偿房东8000元(中介费+一个月租金)，驳回过高部分诉求。

二、违约金调整：过高或过低的司法救济

若合同约定的违约金显著高于或低于实际损失，当事人可依据《民法典》第五百八十五条申请调整：

违约金过高：若房东主张的违约金超过实际损失的30%，租客可请求法院或仲裁机构减少;

违约金过低：若租客主张的违约金不足以弥补房东损失，房东可请求增加。

实务技巧：

房东：应保留房屋空置期间的招租广告、中介合同、看房记录等证据，以证明实际损失;

租客：可通过比较周边同类房屋租金水平、查询中介费市场标准等方式，证明房东主张的违约金不合理。

三、特殊情形：不可抗力与情势变更的免责

在以下情形中，租客可主张免除或部分免除违约责任：

不可抗力：如房屋因地震、火灾等毁损，导致租客无法继续居住;

情势变更：如租客因重大疾病、失业等客观情况变化，继续履行合同显失公平。

风险提示：司法实践中，法院对“不可抗力”和“情势变更”的认定极为审慎。例如，在2025年成都武侯区法院审理的(2025)川0107民初34567号案件中，租客以“工作调动至外地”为由主张情势变更，法院认为工作调动属于可预见的商业风险，不属于情势变更情形，最终判决租客按合同约定支付违约金。

四、纠纷解决：协商、调解与诉讼的三阶策略

面对提前退租纠纷，建议按以下步骤处理：

协商：租客可主动与房东沟通，说明退租原因，争取减少违约金或延长搬离期限;

调解：通过居委会、物业或第三方调解机构介入，促成双方达成和解协议;

诉讼：若协商、调解无果，可向法院提起诉讼，主张调整违约金或确认合同解除。

数据支持：据2025年最高人民法院发布的《房屋租赁合同纠纷审判白皮书》，全国法院年均受理租房纠纷案件超50万件，其中因提前退租引发的纠纷占比达35%。通过协商、调解解决的案件占比62%，诉讼解决的占比38%，表明多数纠纷可通过非诉途径化解。