2025年7月，北京市朝阳区某小区业主李某因承租方连续3个月拖欠租金，将对方诉至法院。这起看似普通的纠纷，却因涉及《住房租赁条例》新规与《民法典》的交叉适用，引发法律界对租赁纠纷解决机制的深度探讨。本文将结合最新司法实践与法律法规，系统梳理房屋租赁纠纷的五大解决路径。

一、协商调解：柔性化解矛盾的首选方案

案例：2025年上海浦东新区某商业综合体返租纠纷中，300户业主与开发商因返租收益分配产生争议。在属地房管部门引导下，双方通过“租金分期支付+延长免租期”的妥协方案达成和解，避免集体诉讼引发的社会风险。

法律依据：

《民法典》第533条确立情势变更原则，允许因客观情况重大变化重新协商合同条款

《住房租赁条例》第29条要求设区的市级政府建立租金监测机制，为调解提供市场参考依据

最高人民法院《关于建立健全诉讼与非诉讼相衔接的矛盾纠纷解决机制的若干意见》明确调解协议司法确认效力

实务要点：

保留书面协商记录(微信、邮件等电子证据需公证)

可引入行业协会、社区调解委员会等第三方机构

调解协议应明确履行期限、违约责任等核心条款

二、行政投诉：规范市场秩序的监管利器

案例：2025年广州天河区某长租公寓爆雷事件中，租客通过“广州市房屋租赁监管服务平台”举报企业违规收取“租金贷”。住建部门联合金融监管机构冻结涉事企业账户，追回资金1.2亿元。

监管依据：

《住房租赁条例》第19条强制要求住房租赁企业设立资金监管账户

第25条禁止经纪机构代收代付租金、押金

第31条赋予房产管理部门查封违规房源、冻结账户等行政强制权

操作流程：

登录属地住房租赁监管服务平台提交投诉

准备租赁合同、付款凭证等基础材料

配合住建、市场监管、公安等部门联合调查

跟进行政处罚决定执行情况

三、仲裁裁决：高效解决商事纠纷的绿色通道

案例：2025年深圳前海某跨国企业与业主因写字楼租赁违约金标准产生争议。双方依据仲裁条款向深圳国际仲裁院申请仲裁，通过“书面审理+专家评估”模式，45天内完成裁决，执行率达100%。

制度优势：

《仲裁法》第16条允许当事人自主选择仲裁机构、规则和程序

《住房租赁条例》第28条明确租赁合同可约定仲裁条款

一裁终局制度节省50%以上诉讼时间成本

注意事项：

仲裁条款需明确约定“向XX仲裁委员会申请仲裁”

涉外租赁纠纷应选择具有涉外资质的仲裁机构

仲裁费用通常按争议标的额比例收取

四、民事诉讼：权利救济的最后防线

程序选择：

简易程序：适用于争议标的额≤当地上年度就业人员年平均工资50%的案件，3个月内审结

普通程序：标的额较大或案情复杂案件，6个月内审结(可延长)

小额诉讼：标的额≤各省上年度就业人员年平均工资50%的案件，实行一审终审

管辖规则：

有约定：按书面协议选择被告住所地、合同履行地等五类法院

无约定：由被告住所地或合同履行地法院管辖

专属管辖：房屋租赁合同纠纷不适用不动产专属管辖

证据清单：

租赁合同及补充协议

租金支付记录、水电费单据

房屋现状照片、维修记录

沟通记录(短信、微信、录音等)

第三方评估报告(租金损失、装修价值等)

五、执行保障：打通权利救济最后一公里

强制措施：

查封、扣押、拍卖租赁房屋内财产

冻结银行账户、微信、支付宝等电子支付账户

限制高消费、纳入失信被执行人名单

司法拘留拒不履行义务的被执行人

创新机制：

执行悬赏制度：申请人可申请发布悬赏公告查找财产线索

律师调查令：授权律师向金融机构、不动产登记中心调取财产信息

执行转破产：对资不抵债的被执行人启动破产程序