租房合同提前终止，房东和租客该如何依法处理? 租房是很多人生活、经营都会遇到的事情，双方签订租赁合同之后，本来应当按照合同约定，履行完整租期。但现实里经常出现各类突发情况，租客因为换工作、搬家、收入变化想要提前退租，房东因为自用房屋、出售房屋，想要提前收回房子。很多人处理方式比较随意，租客直接搬走、押金不要了，房东直接锁门、扣留物品，后续很容易引发纠纷，围绕押金退还、违约金、空置损失、装修补偿产生争议。提前终止租赁合同，不是简单的搬走或者收房就可以了结，需要区分协商解除、法定解除、单方违约解除三种情形。

案件背景

租客和房东签订一年期房屋租赁合同，约定每月租金固定金额，押金相当于一个月租金，合同写明，租期内租客单方提前退租，属于违约，需要支付一个月租金作为违约金，押金可以抵扣违约金。租客租住三个月之后，因为工作调动，需要去往外地，向房东提出提前终止合同，希望房东退还押金以及剩余预交租金。房东不同意，认为租客属于单方违约，按照合同约定，押金直接抵扣违约金，剩余租金也不予退还。租客没有和房东完成房屋交接，直接搬离房屋，没有交还钥匙，之后房东自行换锁，另行寻找新租客。租客起诉到法院，要求房东全额退还押金和剩余租金。

庭审过程

原告租客主张，自己已经提前告知房东退租，主动腾空房屋，没有继续占用房屋，房东很快找到新租客，没有产生长期空置损失，合同约定的违约金过高，押金应当全部退还。被告房东答辩，合同明确约定提前退租的违约责任，租客单方面提出解约，没有取得房东同意，属于违约，而且租客没有正式交接房屋、交还钥匙，房屋空置风险一直存在，自己有权按照合同约定没收押金，拒绝退还剩余租金。法庭调取聊天记录、房屋交接记录、房东后续招租的成交记录，核实租客搬走时间、房东再次出租的时间、空置时长。

法院最终作出判决

首先，租赁合同合法有效，在没有法定解除事由的前提下，租客因为自身工作原因主动提出提前终止，属于违约方，不享有单方法定解除权，不能仅凭自己通知房东，就直接让合同解除。但同时，房东作为守约方，负有减损义务，也就是在租客明确表示不再继续租住之后，应当积极对外招租，减少房屋空置带来的损失，不能放任房屋空置，把全部剩余租期租金都算成租客的损失。本案中，租客搬走之后，房东在半个月之后就成功出租，实际空置损失只有半个月租金。合同约定一个月租金的违约金，结合实际空置损失来看，违约金标准偏高，法院酌情调低违约金，扣除半个月租金作为损失，剩余押金和未使用的租金，判决房东返还给租客。

房屋租赁相关问答FAQ

问：租客提前一个月通知房东退租，是不是就不算违约?

答：不是。提前通知只是履行告知义务，如果合同没有约定“提前通知即可无责解约”，即便提前一个月说，依然属于违约，只是提前通知有利于房东提前招租，减少空置损失，法院在裁量违约金的时候会酌情考虑这个情节。

问：房东可以直接以租客提前退租为由，一分钱押金都不退吗?

答：不一定。押金本质是担保，不是直接等同于违约金。法院会核算房东的实际损失，如果实际损失远低于押金金额，租客可以请求法院调低违约金，要求返还多余部分。 问：房东因为要卖房，想提前收回房子，租客能不能拒绝搬走?

答：可以。买卖不破租赁，房屋出售，不影响已经生效的租赁合同继续履行。房东想要提前收房，必须和租客协商一致，或者按照合同约定承担违约责任，租客有权要求继续租住到租期届满。

问：协商一致提前解约，需要签书面文件吗? 答：非常建议签订解除协议，写明解除时间、租金结算、押金退还时间、有无违约金、房屋现状，避免后续一方反悔，口头协商很难举证。

总结

提前终止租房合同，优先的方式是双方友好协商，达成书面解除协议，明确结算方案。如果协商不成，要先区分解除事由：如果是法定情形，无责一方可以合法解除;如果是单纯个人原因想提前解约，提出解约的一方属于违约方，需要承担赔偿责任，但守约方不能放任损失扩大，必须积极招租减少空置损失。违约金不是约定多少就一定支持多少，法院会结合实际损失调整。另外，不管是租客搬离还是房东收房，都要做好房屋交接，查验屋内设施、水电燃气结算，留存交接凭证，不要直接弃房或者私自换锁，避免产生新的财物损坏纠纷。很多租房纠纷，都是因为双方没有做好交接、没有留存证据，最后各说各话，增加维权成本。