去售楼处看房，销售员让先签一份《房屋认购协议书》，交几万块定金，说占个房号。很多人觉得：这不就是个意向书嘛，又不是正式买卖合同，签了也不算数。可真到了交房的时候，开发商说房子卖给别人了；或者买方不想买了，开发商定金不退。这时候才发现，那份当初没当回事的认购书，原来有法律效力。

案件背景

这是一起商品房预约合同纠纷。购房者在开发商售楼处签订《房屋认购协议书》，约定购买某栋某号房屋，房屋价款、面积、房号明确；购房者当日支付定金五万元。认购书同时约定：购房者应在七日内与开发商签订正式《商品房买卖合同》，逾期不签的，定金不予退还；开发商在约定期限内不得将房屋另售他人。

签订认购书后第五天，开发商通知购房者：房屋已另行出售给他人，愿意双倍返还定金。购房者不同意，要求开发商按认购书约定，将房屋以认购价格卖给自己。

庭审情况

庭审中，购房者主张：认购书已经明确了房号、价款、面积，具备商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同；开发商将房屋另售他人，构成违约，应当继续履行。

开发商则主张：认购书只是预约合同，不是正式买卖合同；自己愿意按定金罚则双倍返还，不应强制履行交房义务。

法院查明：认购书对房号、面积、单价、总价、定金、签约时间均作了明确约定；购房者已按约定支付定金；开发商在约定期限内将房屋另售他人。

法院判决

法院经审理认为，依据《民法典》第四百九十五条，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。

同时依据商品房买卖合同司法解释的相关规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

本案中，认购书对房号、面积、价款等主要条款约定明确，购房者已支付定金；开发商将房屋另售他人，违反认购书约定。鉴于房屋已另售他人、客观上无法继续履行，法院判决开发商双倍返还定金，并赔偿购房者因房价上涨造成的差价损失。

法律评析

认购书有没有法律效力？有，而且不能小看。

第一，认购书是独立的合同。它不是意向书、不是君子协定，而是《民法典》明确规定的预约合同。签了字、交了定金，双方都要受约束。

第二，什么情况下认购书会被认定为本约（正式买卖合同）？如果认购书里房号、面积、价款、交房时间等主要条款都写清楚了，开发商也收了钱，那就不只是预约，而是被直接认定为商品房买卖合同。这时候开发商想反悔，就不是双倍返定金那么简单，可能要承担继续履行或赔偿差价的责任。

第三，定金罚则跑不掉。购房者不按期签正式合同，定金不退；开发商把房另售他人，双倍返还定金。

很多人签认购书时随手就签，连内容都不看。等真起了纠纷才发现，这份文件决定了自己能拿回多少钱、能不能拿到房。

相关问题问答FAQ

问：认购书签了，不想买了，定金能退吗？

答：购房者无正当理由不按期签订正式合同的，定金不予退还；开发商有违约情形的，可以要求退还甚至双倍返还。

问：开发商把认购的房卖给别人，怎么办？

答：开发商构成违约，购房者可以要求双倍返还定金；造成房价差价损失的，还可以要求赔偿。

问：认购书等于正式买卖合同吗？

答：不一定。主要条款齐全、已收受购房款的，可能被认定为正式买卖合同；否则按预约合同处理。

问：签认购书要注意什么？

答：看清房号、面积、价款、签约时间、定金条款；不要轻信口头承诺，一切以书面约定为准。

问：认购书里写"最终以正式合同为准"，还有效吗？

答：有效。该条款不影响认购书作为预约合同的效力；双方仍应按认购书约定，按期协商签订正式合同。

总结

认购书不是废纸，它是有法律约束力的预约合同。签了字、交了定金，买卖双方都要受约束。开发商把房另卖，定金双倍返；购房者反悔不买，定金打水漂。签认购书之前看清楚每一条，比事后打官司强得多。