房产作为家庭重要的固定资产，在遗产继承中往往是争议焦点。而未成年子女继承房产时，由于其民事行为能力受限，权益更容易受到侵害，如房产被监护人擅自出售、抵押，或被其他继承人侵占等。因此，如何通过法律手段保障未成年子女继承房产的合法权益，成为许多家庭关注的核心问题。本文将结合最新法律法规与实际案例，从 “风险识别”“保障措施”“纠纷解决” 三个维度，为大家提供详细指南。
一、未成年子女继承房产的常见风险
在司法实践中，未成年子女继承房产的风险主要集中在 “监护人不当处分” 和 “其他继承人侵权” 两方面。2022 年广东省深圳市的一起案件中，未成年人小周继承了母亲留下的一套价值 300 万元的房产，其父亲(监护人)为购买新房，擅自将该房产以 200 万元低价出售给亲戚。小周的外婆发现后起诉至法院，虽最终追回房产，但过程耗时 1 年多，给小周的生活造成了极大影响。2023 年四川省成都市的另一起案件中，未成年人小郑继承了父亲的房产后，其叔叔以 “小郑年幼无能力持有房产” 为由，强行占用房产并出租，收取租金长达 2 年，严重侵害了小郑的合法权益。
这些案例表明，未成年子女继承房产后，由于缺乏自我保护能力，其权益容易受到身边人的侵害，因此必须通过明确的法律措施加以保障。
二、保障未成年子女继承房产合法权益的具体措施
1. 设立遗嘱时明确房产继承份额，避免后续争议
若父母希望未成年子女继承房产，可在生前订立遗嘱，明确房产由未成年子女继承，或指定未成年子女的继承份额，并注明 “不得擅自处分”。《民法典》第一千一百三十三条规定，自然人可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人中的一人或者数人继承。通过遗嘱明确继承内容，可有效避免父母去世后，其他继承人因 “房产分配不均” 引发纠纷，保障未成年子女的继承权益。例如，2024 年北京市海淀区的一起案件中，被继承人刘先生生前订立遗嘱，明确 “名下房产由 10 岁女儿独自继承，妻子仅享有居住权，不得出售房产”。刘先生去世后，妻子虽有异议，但法院依据遗嘱判决房产归女儿所有，有效保障了女儿的权益。
2. 选择合适的监护人，必要时指定 “遗产管理人”
未成年子女的监护人通常为父母，但若父母均去世，需由祖父母、外祖父母或其他近亲属担任监护人。为避免监护人损害未成年子女的房产权益，可在遗嘱中指定 “遗产管理人”，由遗产管理人监督监护人对房产的处分行为。《民法典》第一千一百四十五条规定，“继承开始后，遗嘱执行人为遗产管理人;没有遗嘱执行人的，继承人应当及时推选遗产管理人;继承人未推选的，由继承人共同担任遗产管理人;没有继承人或者继承人均放弃继承的，由被继承人生前住所地的民政部门或者村民委员会担任遗产管理人。” 遗产管理人的职责包括 “保护遗产安全、防止遗产被侵占或损害”，可有效监督监护人的行为。例如，2023 年上海市静安区的一起案件中，被继承人王先生去世后，遗嘱指定弟弟为遗产管理人，监督 12 岁儿子的监护人(母亲)对房产的处置。后来母亲试图出售房产，遗产管理人及时制止，并向法院申请 “禁止出售”，最终保住了房产。
3. 房产登记时明确 “未成年人份额”，限制擅自处分
在办理房产继承过户时，应在不动产登记簿中明确未成年子女的继承份额，且注明 “该房产含未成年人份额，处分需经法院同意”。根据《不动产登记暂行条例实施细则》，未成年人的不动产应当由其监护人代为申请登记，登记机构在登记时会特别标注 “未成年人产权”，并要求监护人出具 “为未成年人利益处分房产” 的书面承诺。若监护人后续擅自出售房产，登记机构会因 “未证明为未成年人利益” 拒绝办理过户，有效防止房产被非法处分。例如，2022 年浙江省宁波市的一起案件中，未成年人小徐继承的房产在登记时明确标注 “小徐占 100% 份额，监护人不得擅自出售”，后来其父亲试图出售房产时，登记机构拒绝办理，避免了房产被侵占。
4. 发现权益受损时，及时通过法律途径维权
若未成年子女继承的房产被监护人擅自处分或被其他继承人侵占，可由其他近亲属(如祖父母、外祖父母)代为向法院起诉，要求返还房产或赔偿损失。根据《民法典》第三十四条，“监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人合法权益的，应当承担法律责任。” 例如，2024 年江苏省苏州市的一起案件中，未成年人小陆的母亲擅自将其继承的房产抵押给银行贷款，小陆的外公代为起诉，法院判决抵押合同无效，银行返还房产，并更换了监护人，有效保护了小陆的权益。
三、法律依据与实操建议
保障未成年子女继承房产的合法权益，核心法律依据包括《民法典》中关于继承、监护、遗产管理的相关条款，以及《不动产登记暂行条例实施细则》《未成年人保护法》等。在实操中，建议：
父母生前尽早订立遗嘱，明确房产继承内容，必要时咨询律师起草，确保遗嘱合法有效;
办理房产继承过户时，务必在不动产登记簿中明确未成年人份额，标注 “限制处分”;
若指定监护人，可与监护人签订书面协议，约定 “处分房产需经其他近亲属同意”;
发现权益受损时，及时收集证据(如房产登记信息、监护人处分行为的证据)，尽快向法院起诉，避免超过诉讼时效。
未成年子女继承房产的权益保障，需要家庭、法律、社会的共同关注。只有严格遵循法律规定，采取科学的保障措施，才能确保未成年子女的合法权益不受侵害，让房产真正成为支撑其成长的重要保障。
