案件背景

被继承人去世后留下一套位于市区的住宅，没有留下遗嘱，由三名子女共同法定继承。遗产分割完成后，三名继承人通过不动产登记，确认每人占有房屋三分之一的产权份额。这套房屋原本是老人自住，老人离世之后，三名继承人均已经拥有自己的住房，没有任何人打算搬进这套房屋居住。 三方一开始协商，打算把房子出售，所得房款按照产权比例分配。但在商议过程中，分歧慢慢产生。其中一名继承人认为当前楼市行情不好，房价偏低，不同意马上出售，希望先持有房产，等待房价上涨之后再处置。另外两名继承人则希望尽快变现，不想长期共有这套房产，多次沟通无果，二人向人民法院提起共有物分割诉讼，请求法院判决拍卖或者变卖案涉房屋，分割售房款。

庭审情况

庭审中，原告两名继承人陈述，三方都不需要在该房屋内居住，房屋一直处于空置状态，继续保持共有关系，后续很容易产生物业费、房屋维修等新的矛盾，共有基础已经丧失，符合共有物分割的条件。 被告一方答辩，自己并不反对共有，只是当下出售房屋会产生折价损失，请求法院驳回原告的诉讼请求，维持共有现状，等合适时机再处理房屋。 法院审理焦点在于，多名继承人按份共有房产，全部共有人都无需实际居住，部分共有人是否有权请求分割共有不动产。法庭查明案涉房屋属于按份共有，各方份额清晰，不存在不能分割的情形，房屋空置，没有共有人占有使用。

法院判决

法院经审理认为，案涉房屋属于继承人按份共有财产。根据《民法典》第三百零三条规定，按份共有人可以随时请求分割共有物。三名继承人都没有居住使用的需求，房屋长期空置，继续维持共有状态不利于各方权益，也容易持续引发纠纷。被告以房价不合适为由拒绝分割，没有法律依据。最终判决准许分割共有房产，采用变卖房屋的方式，变卖所得款项扣除相关费用之后，由三名继承人按照各自产权份额进行分配。

专业点评

很多人存在误区，认为只要有共有人不同意卖房，房子就不能分割。但按份共有和共同共有规则不一样。遗产继承之后，继承人登记为按份共有，按份共有人拥有随时请求分割共有物的权利，不需要全体共有人达成一致意见。 本案里面，所有继承人都不居住，房屋没有实际使用价值，继续共有只会持续积累矛盾。分割共有物有三种方式：实物分割、折价补偿、变卖或者拍卖分割价款。房产属于不可拆分的不动产，实物分割基本无法实现，优先考虑折价补偿或者变卖分钱。如果有人愿意买下其他人份额，就可以折价收购;没有人愿意接手份额，就可以变卖房屋分配房款。

相关问答

问：所有继承人都不居住，但是有人不同意卖房，法院就一定可以强制拍卖房子吗?

答：不一定。法院会优先考量分割方式。如果有共有人愿意出资购买其他共有人的产权份额，法院一般优先采用折价补偿。只有没有人愿意收购份额的情况下，才会判决变卖、拍卖房屋分钱。

问：房屋分割产生的诉讼费、评估费，一般由谁承担?

答：这类共有物分割案件，评估费通常由各方继承人按照产权份额分担。诉讼费用法院会结合案件情况，酌情在当事人之间分配。

问：如果继承人是共同共有，和按份共有分割规则一样吗?

答：不一样。遗产未分割前属于共同共有，共同共有人在共有基础丧失或者有重大理由时，才可以请求分割。遗产完成确权登记，明确各自份额之后，转为按份共有，分割规则发生变化。

总结

继承人共同继承房产，全部人都不需要居住，不代表房屋只能一直共有。完成继承确权，确定按份共有份额后，任意一名共有人都有权提起共有物分割诉讼。并非必须所有人同意才能处置房屋。 协商阶段，继承人可以优先协商折价收购或者自主出售;协商不成起诉到法院，法院会结合案件实际，选择合适的分割方案。共有人不能单纯以不想卖、房价低为由拒绝分割共有房产。继承人在处理遗产房屋时，应当尽早沟通处置方案，避免长期共有引发更多财产纠纷。