很多人继承房产之后，误以为自己拿到继承相关材料，就可以单独拿整套房屋去银行办理抵押贷款。尤其是多名继承人共同继承、房屋属于共同共有的情形，不少当事人拿着房产证去办理抵押，直接被金融机构驳回。即便私下签订抵押合同，只要没有全部共有人同意，抵押登记基本无法办理，抵押行为也存在被认定无效的巨大风险。下面结合继承房产抵押纠纷案例，讲解共同共有房产抵押的法律规则。

案件背景

被继承人离世，没有留下遗嘱，三名子女共同继承一套住宅，办理继承确权后，房屋登记在三名子女名下，产权性质为共同共有。其中一名继承人经营生意资金紧张，想要用这套房屋办理抵押借款。他在没有告知另外两名共有人的情况下，私自和出借人签订抵押合同，试图单独办理房屋抵押登记。不动产登记中心审核材料时，发现房屋是共同共有，要求全部共有人到场签字，抵押登记没有办理成功。另外两名继承人得知此事，向法院起诉，请求确认这份抵押合同无效。

庭审情况

庭审争议焦点：共同共有房产，单个共有人，未经其他共有人同意，能否单独对整套房屋设立抵押权。原告两名继承人提出，房屋属于三人共同共有，抵押属于不动产处分行为，依据民法典规定，必须全体共有人同意，单方抵押属于无权处分。被告主张，自己是房屋产权人之一，有权用房屋办理抵押融资。出借人作为第三人辩称，自己已经和被告签订抵押合同，应当享有抵押权。

法院审理查明，案涉房屋继承完成后登记为共同共有，三名继承人对房屋不分份额共同享有所有权。将整套房屋设置抵押，属于对不动产的处分行为，必须全体共同共有人同意。被告在没有取得另外两名共有人书面同意的前提下，单独签订抵押合同，属于无权处分。同时抵押登记并未完成，抵押权没有设立。出借人在签约时，没有仔细核查不动产权证，没有核实全部共有人意见，不构成善意取得。

法院判决

法院判决，案涉抵押合同无法设立抵押权，不能对整套房屋产生抵押担保效力。被告单方想要抵押整套房屋的行为，侵害其他共有人的物权。同时释明，如果想要办理房屋抵押，必须三名继承人全部到场，共同签署抵押文件，才可以向不动产登记机构申请抵押登记。如果各方无法达成一致，被告仅能处置自己享有的那部分产权份额，而不是整套房屋。

法律要点解析

《民法典》第三百零一条明确，对共有不动产设立抵押，属于处分不动产的行为，共同共有房产，需要全体共有人同意。不动产登记实务中，只要不动产权证记载多名共同共有人，银行、不动产登记部门都会要求所有共有人到场签字或者出具经过公证的授权文件，否则不予办理抵押登记。

很多人混淆抵押整套房屋和抵押个人份额。如果是共同共有，没有分割之前，不存在独立的个人份额，不能单独抵押整套房屋。只有经过法院共有物分割诉讼，把共同共有转为按份共有之后，才可以单独抵押自己名下对应的份额。即便私下签订抵押合同，只要没有完成登记，抵押权就没有设立，债权人不能就整套房屋优先受偿。

有一种例外情形，第三人符合善意取得条件。也就是第三人不知道房屋是共同共有，支付合理对价，并且完成抵押登记，此时抵押权有可能成立。但银行这类正规金融机构，会严格核查不动产登记信息，这种善意取得的情形在继承房产案件里非常少见。一旦单方擅自抵押，其他共有人可以起诉撤销抵押登记，造成的损失，由擅自办理抵押的一方承担赔偿责任。

共有房屋继承相关问答

Q1：共同共有房屋，我只抵押自己的继承份额，不是整套房屋，需要其他共有人同意吗?

A：在共同共有没有分割前，不存在独立可单独抵押的份额。必须先起诉分割房产，变更为按份共有，才可以抵押属于自己的份额。

Q2：共同共有房产，其他共有人口头同意抵押，但没有到场签字，抵押登记能办下来吗?

A：不能。不动产抵押登记，要求全体共同共有人书面同意，口头承诺不具备登记效力，登记机构不会受理。

Q3：继承之后，房屋登记在多人名下共同共有，我单方面去做抵押，会承担什么法律后果?

A：无法完成抵押登记。如果因此给出借人造成损失，你需要承担合同违约赔偿责任;如果擅自抵押损害其他共有人权益，其他共有人可以起诉要求赔偿损失。

总结

房屋继承完成后，如果产权属于共同共有，不能单独抵押整套房屋。抵押属于不动产处分行为，法律要求全体共同共有人一致同意，并且需要全部共有人到场办理登记手续。单个继承人无权单独拿整套房产办理抵押贷款。如果资金周转需要利用房产融资，要么和所有共有人协商一致共同办理抵押;要么提起共有物分割诉讼，将共同共有转为按份共有，再处置属于自己的产权份额。未经其他共有人同意私自办理抵押，不仅抵押无法生效，还会引发诉讼，承担赔偿责任。