案件背景

被继承人是某村村民，在村内建有一处宅基地房屋，老人去世后没有留下遗嘱，四名子女作为法定继承人共同继承这套老宅。四名继承人之中，一名子女户口留在本村，属于集体经济组织成员，其余三名子女早年外出求学工作，户口迁出转为城镇户口。

在遗产分割协商阶段，本村户口的继承人提出，宅基地属于村集体，只有本村村民才可以享有宅基地使用权，城镇户口的兄弟姐妹不能取得宅基地，房屋应当全部归自己所有，仅向其他三名城镇户口继承人支付少量房屋折价补偿。但三名城镇户口继承人不认可该方案，他们认为自己作为法定继承人，继承权平等，不因户口不同而丧失继承份额，应当按照房屋整体价值平均分配遗产。各方多次协商无法达成一致，于是向法院提起继承诉讼，请求对案涉集体宅基地房屋进行分割。

庭审情况

庭审中原被告双方的核心争议集中在两点：第一，城镇户籍继承人，是否有权继承宅基地上房屋;第二，户口不同的多名继承人，在分割集体农房时，应当采用何种分割方式。

本村户口的继承人答辩称，宅基地使用权仅限本村村民，城镇户口的子女不能享有宅基地，因此不能分得房屋产权，只能拿到房屋残值补偿，不能享有完整的房屋继承份额。城镇户口的继承人则主张，按照民法典规定，子女作为第一顺序继承人，继承权平等，户口差异不能剥夺法定继承权，房屋属于父母遗产，应当由四名子女均分。

法庭核查了亲属关系证明、户口登记信息、不动产登记资料，确认四名子女均属于法定继承人，被继承人无遗嘱。同时查明，案涉房屋主体结构完好，仍然具备居住使用条件。

法院判决

法院审理后作出判决，四名继承人享有平等的继承权，不因户口是本村或者城镇户口而差别对待，四人各取得房屋四分之一的份额。在具体分割方案上，考虑到宅基地特殊属性，房屋实物分割会破坏房屋结构，不具备实物分割条件，因此采用折价补偿的方式处理。

本村户籍的继承人，具备持有整套房屋的条件，判决房屋归本村户口继承人单独所有，由其按照房屋评估总价值，向另外三名城镇户口继承人，分别支付对应份额的折价补偿款。同时，不动产登记时，三名城镇户籍继承人拿到补偿款后，不再登记为房屋共有人;如果后续房屋办理不动产登记，若是城镇户籍继承人保留共有份额，证书附记栏会注明该权利人为原成员住宅的合法继承人。

判决同时明确，城镇户籍继承人取得房屋共有份额的，仅可以对房屋进行日常维修，不能推倒重建、扩建房屋;一旦房屋自然坍塌，村集体有权收回宅基地。

法律点评

很多家庭遇到这类继承纠纷时，会存在一个误区，认为城镇户口子女不能继承农村老宅。依据现行法律及自然资源部相关答复，城镇户籍子女可以继承农村宅基地上房屋，办理不动产登记，继承权和本村户口继承人地位平等，户口差异不会直接剥夺继承权利。但权利内容上存在区别：本村集体经济组织成员，取得房屋后，依法享有完整宅基地使用权，符合条件可以申请翻建;城镇户籍继承人继承房屋，只能维持现有房屋，仅能简单修缮，不能推倒重建。

在多名继承人户口混杂的案件中，法院分割集体农房，一般优先考虑折价补偿，而不是强行切割房屋实物。因为宅基地房屋属于不动产，强行实物分割，会破坏房屋整体性，也会造成宅基地使用权的拆分流转，不利于村集体土地管理。一般优先由本村户口的继承人取得整套房屋产权，向其他城镇户口继承人支付折价补偿。当然，所有继承人协商一致，也可以共同按份共有房屋，各自持有继承份额。如果后续房屋拆迁，房屋本身对应的补偿款，按照继承份额进行分配;但宅基地相关的村民安置福利，城镇户籍继承人一般无法享有。

相关问题问答

问：城镇户口继承人继承农房共有份额，以后能不能把自己的份额转让给本村兄弟姐妹?

答：可以。可以将自己名下房屋份额转让给本村集体成员，转让后由受让方取得完整房屋产权。

问：所有继承人都同意实物分割老宅，法院可以直接判实物分割吗?

答：需要看房屋结构，如果房屋能够独立分割、互不影响，并且经过村集体认可，才有可能实物分割;多数宅基地老宅结构相连，一般不支持实物分割。

问：城镇户口继承人拿到房屋份额之后，可以回乡长期居住吗?

答：可以。继承取得房屋所有权，有权在房屋存续期间居住使用，但是不能大规模翻建扩建，房屋一旦灭失，宅基地会被村集体收回。

总结

多名继承人之中，既有本村户口，也有城镇户口，并不会因此剥夺城镇户籍继承人的法定继承权，同一顺序继承人继承遗产的份额原则上均等。但宅基地房屋具有特殊性，分割方式和商品房不一样，法院一般优先采用折价补偿方案，由本村集体经济组织成员取得整套房屋，向其他继承人支付对应房屋价值补偿。当然，全体继承人协商一致，也可以选择按份共有这套房屋。如果选择共有，城镇户籍继承人仅能对房屋进行日常修缮，不能推倒重建。在处理这类遗产分割时，继承人要区分房屋所有权和宅基地使用权，不要单纯以户口判定有无继承权，提前评估房屋价值，协商折价补偿方案，减少家庭矛盾。如果各方分歧巨大，可向法院提起遗产分割诉讼，由法院结合房屋现状、继承人户籍情况作出分割裁判。