案件背景

一位老人名下有一套住宅，是老人和老伴婚内共同购买。老伴去世后，老人和一名远房亲戚走得比较近，亲戚对老人照顾有加。老人后来和亲戚签订了一份房屋赠与合同，把房子无偿赠送给了亲戚，并办理了过户登记。老人的子女得知后非常不满，认为房子是父母的共同财产，父亲无权单独处置整套房屋，而且老人年事已高，可能受到亲戚的哄骗，起诉到法院，请求确认赠与合同无效，把房子要回来。

庭审情况

庭审中，子女一方主张，案涉房屋属于父母夫妻共同财产，母亲去世后，房屋一半属于母亲的遗产，父亲不能单独处分整套房屋;同时，父亲赠与房屋时年事已高，怀疑其意思表示不真实。亲戚一方则提交了赠与合同、过户登记材料，主张赠与是老人自愿作出的，已经办理过户，赠与有效。

法庭审理的重点有三个：第一，老人是否具备完全民事行为能力，赠与意思是否真实;第二，老人处分房屋的范围是否超出个人财产范围;第三，赠与是否违反法律强制性规定。经查，老人签订赠与合同时精神状态正常，具备完全民事行为能力，赠与意思真实。但案涉房屋属于夫妻共同财产，老人只能处分属于自己的一半产权，无权单独处分属于老伴遗产的另一半。另外，子女也没有证据证明赠与存在欺诈、胁迫情形。

法院判决

法院判决，老人将属于自己的一半房屋产权赠与亲戚的行为有效，办理的过户登记有效;但老人无权处分老伴遗产的那一半产权，这一部分赠与无效，亲戚应当将这部分产权返还，由全体继承人依法处理。最终，房屋按份归属：老人赠与给亲戚的一半有效，另一半按照法定继承处理。

法律点评

老人生前把房子赠给别人，效力判断要分几层看。第一层，看老人是否具备完全民事行为能力、意思表示是否真实。精神正常、自愿签字，赠与就是真实意思。第二层，看处分范围。房屋如果是夫妻共同财产，老人只能处分属于自己的份额，无权处分配偶的份额，超出部分无效，这是最容易出问题的环节。第三层，看有没有违法情形。比如恶意串通损害其他继承人利益、为逃避债务而赠与、违背公序良俗的赠与，都可能被认定无效。第四层，看是否过户。未过户的，赠与人可以行使任意撤销权反悔;已经过户的，赠与履行完毕，一般不能反悔。

另外要区分赠与和继承。生前赠与是老人活着时把财产送出去，财产一经交付或过户，就不再属于老人，子女不能当作遗产主张;而遗嘱是老人身后才生效的安排。现实中，很多子女对父母生前赠与不满，总以为"父母的东西迟早是我的"，这个想法在法律上没有依据，只要赠与合法有效，子女无权干涉。

相关问答

问：老人生前把房子赠与给亲戚并过户，子女能要求返还吗?

答：如果赠与合法有效，且房屋属于老人个人财产，子女无权要求返还;如果老人处分了夫妻共同财产中属于他人的份额，该部分无效，可以主张返还。

问：老人生前赠与房屋给子女中的一人，其他子女能反对吗?

答：老人有权处分属于自己的个人财产，只要赠与真实合法，其他子女不能以"应当均分"为由反对。

问：什么情况下，老人生前赠与会被认定无效?

答：老人无民事行为能力、受欺诈胁迫、恶意串通损害他人利益、逃避债务、违背公序良俗，或者处分了不属于自己的财产份额。

总结

老人生前房产赠与是否有效，关键看四点：老人是否具备完全民事行为能力、意思表示是否真实、是否只处分了自己有权处分的份额、是否存在违法情形。夫妻共同财产的房屋，老人只能赠与属于自己的份额，无权处分配偶的份额。合法有效的赠与，子女无权干涉;存在法定无效情形的，可以通过诉讼确认无效、追回财产。生前赠与和遗嘱继承是两回事，老人活着时把财产送出去，就不再是遗产。子女尊重老人的真实意愿，同时也留意老人是否被蒙骗、被胁迫，必要时依法维权。