案件背景

一对老夫妻名下有一套住宅，是夫妻二人婚内共同购置，登记在二人名下。老两口育有两名子女。眼看年纪渐长，老两口琢磨着把房子传给子女，免得日后留麻烦。但怎么传，一家人拿不定主意。老伴主张直接过户给子女，省心;子女则担心提前过户后，万一以后家庭有变故，房子收不回来;也有人提议干脆立遗嘱，等老人百年之后再分。一家人为此专门咨询，把几种传承方式的利弊摆在一起反复权衡。

处理过程

经过梳理，一家人了解到，父母都健在时，把房子传给子女主要有三种方式，各有适用场景。

第一种，生前赠与。父母和子女签赠与合同，直接到不动产登记中心办理过户，房子产权立刻转到子女名下。这种方式一步到位，但过户后父母就失去房屋所有权，日后要收回很难，除非子女存在不赡养等法定撤销情形。

第二种，生前买卖。父母以买卖形式把房子"卖给"子女，按二手房交易缴税，办理过户。这种方式在房屋"满五唯一"时后续税费更省，但同样是把产权生前就转移给子女，还要受子女购房资格、限购政策影响。

第三种，立遗嘱。父母在健在时订立合法有效的遗嘱，约定在二老全部去世后，房子由子女继承。遗嘱在父母去世前不生效，房产仍在父母名下，父母可以随时修改、撤销遗嘱，自住、处置的主动权始终掌握在自己手中。这也是很多老年家庭优先考虑的方式。

老两口权衡后认为，自己还想继续住这套房子，也不希望提前失去对房屋的控制，最终选择订立一份共同遗嘱，约定夫妻二人均去世后，房子由两名子女按份继承。房屋继续登记在父母名下，父母在世期间享有完整的居住和使用权利。

法律点评

父母都健在，不存在继承，因为继承是从被继承人死亡时才开始的。想在这时候把房子传给子女，只能通过生前处分或者身后安排，主流有三种方式：赠与、买卖、遗嘱。三种方式没有绝对优劣，关键看家庭需求。

赠与适合希望子女马上拿到房子产权、手续简单的家庭，但父母会失去房屋控制权，且直系亲属间赠与后续卖房可能税负较高。买卖适合房屋满五唯一、税费有优惠的情况，也是生前过户，受子女购房资格限制。遗嘱则完全不同，它是身后安排，父母在世时房子始终在自己名下，可以随时修改、撤销，主动权完全在父母手里，最适合希望保留房屋控制权、兼顾养老保障的家庭。

选哪种方式，要综合看三件事：父母是否还需要住这套房、是否需要保留对房屋的控制权、子女日后是否会出售房屋(涉及税费)。另外要特别提醒，房屋是夫妻共同财产，无论赠与、买卖还是立遗嘱，都需要夫妻双方共同同意，单方不能擅自处分整套房产。立遗嘱也要严格符合法定形式，避免遗嘱无效。

相关问答FAQ

问：父母都健在，能直接办理房产继承过户吗?

答：不能。继承发生的前提是被继承人死亡，父母在世不发生继承，无法办继承过户，只能通过赠与或买卖生前过户，或者立遗嘱做身后安排。

问：父母立遗嘱把房子留给子女，立完遗嘱后还能卖房吗?

答：能。遗嘱在父母去世前不生效，房子仍是父母的，父母可自行出售、抵押，遗嘱针对该房产的内容随之失效。

问：三种传承方式，怎么选比较合适?

答：要结合是否保留房屋控制权、父母养老需求、子女是否卖房(税费)等综合判断，房子让子女马上拿到的选赠与或买卖，想保留主动权的选遗嘱。

总结

父母都健在，想把房子传给子女，不能办继承，只能选三种方式：生前赠与、生前买卖、立遗嘱。赠与和买卖是生前过户，子女立刻拿到产权，但父母失去控制权;遗嘱是身后安排，父母在世时房子始终在自己名下，可以随时调整，主动权最大。选择时要综合考虑父母是否还住、是否需要控制权、子女是否卖房等。夫妻共同财产必须双方共同决定，遗嘱要符合法定形式。提前做好规划，选对传承方式，既能护住养老保障，也能让房子平稳落到子女手中。