案件背景

一位老人去世，留下一套登记在老人名下的住宅。老人没有立遗嘱，家中配偶先于老人去世，法定继承人只有两名子女。老人去世后，两名子女虽然都同意继承房子，但面对一整套手续，完全不知道从哪儿下手：是先卖房还是先过户?要不要办公证?材料带什么?听说还要析产、要确认继承人，听着就头大。两人决定把继承从头到尾捋清楚，再动手办。

处理过程

第一步，确认有没有遗嘱和遗赠扶养协议。老人没有留下遗嘱，也没有遗赠扶养协议，房产按法定继承处理。

第二步，确认遗产范围。房子是老人与配偶的夫妻共同财产，配偶去世时已经处理过份额，现在属于老人的个人遗产。房屋无抵押、无债务，权属清晰。

第三步，确认继承人范围。两名子女均属第一顺序法定继承人，都在世，无其他遗漏(老人去世时父母均已过世，不存在祖辈继承问题)。

第四步，确定分割方式。房屋不宜实物分割，两名子女协商一致，由大儿子取得房屋，按评估价向小女儿支付折价款，签订书面分割协议。

第五步，办理过户。两人备齐死亡证明、亲属关系证明、房产证、身份证明、分割协议，办理继承权公证后，凭公证书到不动产登记中心申请继承转移登记，经审核、公示，房屋顺利过户。

法律点评

老人去世，留下的房子怎么继承，从头到尾就是五步：确认继承方式、确认遗产范围、确认继承人范围、确定分割方式、办理过户。每一步都有具体的操作要点。

第一步，看有没有遗嘱。有遗嘱按遗嘱，有遗赠扶养协议按协议，都没有按法定继承。第二步，理清遗产范围。夫妻共同财产先析产，属于老人的份额才是遗产;房屋有抵押、债务的，先处理。第三步，查全继承人。第一顺序继承人包括配偶、子女(含养子女、有扶养关系的继子女)、父母，老人去世时父母健在的不能漏。第四步，定分割方式。房子不宜实物分割，常用折价补偿，一人拿房、其他人拿折价款，以评估价为基准。第五步，办过户。材料要齐，死亡证明、亲属关系证明、房产证、身份证明、继承权公证书或法院文书，一样不能少。

需要特别提醒两点：一是继承从老人死亡时就开始了，继承人自那时已取得房产对应权利，但未办过户前不能出售、抵押;二是法定继承过户免征个税契税，主要交公证费和登记费，继承后再卖房按二手房交易缴税。把五步走完，房子就稳稳当当继承到手了。

相关问答FAQ

问：老人去世，房产继承从哪一步开始?

答：先确认有没有遗嘱和遗赠扶养协议，再确认遗产范围(先析产)、继承人范围，确定分割方式后办理过户。

问：夫妻共同财产的房子，老人去世后怎么处理?

答：先析产，把属于在世配偶的份额剥离出来，剩下的老人份额才是遗产，再由继承人继承。

问：老人去世后，继承人能马上卖房吗?

答：不能。未办理继承过户登记前，房子无法出售、抵押，要先完成继承过户，房产到自己名下才能处置。

总结

老人去世，房产继承从头到尾是五步：确认继承方式(看遗嘱)、确认遗产范围(先析产)、确认继承人范围(子女、父母、继子女都不能漏)、确定分割方式(折价补偿最常见)、办理过户(公证书或法院文书不能少)。继承自老人死亡时开始，但未过户前不能卖房;法定继承过户免个税契税，税费很轻。别被复杂的说法吓住，按这五步一步步走，材料备齐、程序走对，房子就能合法、顺利地继承到手。