在房地产调控政策持续收紧背景下，借名购房作为规避限购的“曲线操作”频繁引发纠纷。2025年最高人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》明确，借名购房合同效力需“穿透审查”交易目的与公序良俗。本文通过典型案例与最新司法动态，揭示借名购房的法律边界与风险防控策略。

案例解析：从江西萍乡案看借名购房的效力认定

2005年，江西萍乡张某为享受村民购房优惠，借李某名义购买店面并实际出资、占有、收取租金。2024年李某拒绝过户，法院依据《民法典》第214条物权登记公示原则，结合出资凭证、占有使用事实及双方陈述，认定借名购房事实成立。判决强调：不动产物权以登记为生效要件，但真实权利人可通过证据推翻登记推定。此案印证《最高人民法院关于适用〈物权法〉司法解释(一)》第二条关于真实权利人确认产权的规定，同时警示借名购房需签署书面协议并留存出资证据。

法律界定：借名购房的效力判断标准

根据《民法典》第143条，借名购房合同需满足“不违反法律强制性规定、不违背公序良俗”方为有效。司法实践中，规避限购政策的借名购房效力存在地域差异：北京高院《审理房屋买卖合同纠纷指导意见》规定，若借名未损害公共利益，合同有效;但上海高院2025年判例显示，规避保障性住房政策的借名合同因损害公共利益被判无效。此外，借名人仅享有债权请求权，出名人擅自处分房屋可能导致“房财两空”。如内蒙古东胜区高某某借舅父名义购房案，因缺乏书面协议且对方否认，法院驳回过户请求，凸显书面合同与证据保留的重要性。

最新法规：2025年借名购房司法动态

限购政策穿透式审查：浙江高院2025年发布《关于审理涉限购房屋买卖合同纠纷案件若干意见》，规定法院需主动核查借名是否规避限购，若涉及炒房、套取信贷等违法情形，合同直接无效。

区块链存证应用：杭州互联网法院试点“区块链+借名购房”存证平台，购房款转账记录、协议签署过程自动上链，解决“口头约定难证明”痛点。

善意第三人保护：根据《民法典》第311条，若出名人将房屋转卖善意第三人并完成登记，借名人仅能向出名人索赔，无法追回房屋。2025年深圳中院案例显示，借名购房后出名人负债导致房屋被查封，法院优先保护债权人利益。

实务建议：风险防控与权利救济

协议签署：必须签订书面《借名购房协议》，明确房屋归属、过户条件、违约责任，并办理公证或区块链存证。

证据留存：保存购房款支付凭证、税费缴纳记录、物业费单据、实际占有证据(如租赁合同)，形成完整证据链。

风险应对：若出名人拒不配合过户，可依据协议提起违约之诉;若房屋被查封，及时提起执行异议之诉。

政策合规：避免借名购买保障性住房、小产权房等政策禁止交易的房产，防止合同无效。

结语

借名购房如同“刀尖舞蹈”，合同效力与物权归属需严格遵循法律逻辑。2025年司法实践强化“穿透审查”与“证据优先”，借名人需通过完善协议、留存证据、合规操作降低风险。在限购政策常态化背景下，理性选择购房方式、尊重物权登记制度，才是维护自身权益的根本之道。