2025年6月，杭州市西湖区法院审理了一起典型案件：业主周某因销售人员虚假宣传“地铁零距离”购房，交房后发现实际距离地铁站2公里，起诉销售人员及开发商要求赔偿。法院最终判决销售人员构成欺诈，开发商承担连带责任，赔偿周某损失15万元。这一案例暴露出房产销售中的常见乱象——销售人员为促成交易，常夸大宣传甚至虚构事实。本文结合《民法典》及司法实践，系统梳理起诉销售人员不当行为的法律路径。

一、销售人员不当行为的法律定性：违约、欺诈还是侵权?

（一）违约行为：违反合同约定或销售承诺

若销售人员代表开发商与业主签订《认购协议》或《补充协议》，并在协议中明确承诺“学区房”“地铁房”等具体内容，但交付时未兑现，则构成违约。根据《民法典》第577条，业主可要求销售人员或开发商承担继续履行、赔偿损失等违约责任。

（二）欺诈行为：虚构事实或隐瞒真相

若销售人员通过口头宣传、宣传册、沙盘模型等方式，虚构房屋配套设施(如规划中的学校、商场)、夸大房屋面积(如将公摊面积计入套内面积)或隐瞒不利因素(如临近垃圾处理站)，诱使业主签订合同，则构成欺诈。根据《民法典》第148条，业主可请求法院撤销合同，并要求赔偿损失。

（三）侵权行为：侵犯业主知情权或财产权

若销售人员未经业主同意，擅自泄露业主个人信息(如电话、住址)，或通过“返佣”“茶水费”等非法手段诱导业主签约，则可能侵犯业主隐私权或财产权。业主可依据《民法典》第1032条、第1165条主张侵权责任。

二、典型案例解析：不同行为类型的法律后果

案例1：广州天河“学区房”欺诈案——撤销合同与赔偿损失

2025年，业主林某因销售人员承诺“购房即可入读省级小学”而签订购房合同，但交房后发现该小学尚未建成，且开发商未与教育部门签订入学协议。林某起诉要求撤销合同并赔偿损失。

法院审理认定：

销售人员宣传“学区房”构成对合同订立有重大影响的虚假陈述，影响林某决策;

根据《民法典》第148条，林某有权请求撤销合同;

合同被撤销后，开发商应返还购房款及利息，并赔偿林某因购房产生的租房费用、交通费用等实际损失共计20万元。

此案表明：业主若因销售人员欺诈签订合同，可主张撤销合同并要求全额赔偿。

案例2：深圳南山“返佣”侵权案——个人信息保护与财产返还

2025年，销售人员张某为促成交易，向业主黄某承诺“返佣3万元”，并要求黄某提供身份证、银行卡等信息以便操作。后张某未兑现返佣承诺，且将黄某信息出售给第三方装修公司在。黄某起诉张某及开发商要求赔偿。

法院审理认定：

张某未经黄某同意出售其个人信息，构成对隐私权的侵犯，应赔偿精神损害抚慰金5000元;

张某承诺“返佣”属于非法利益，不受法律保护，但黄某因信任张某承诺而签订合同，开发商作为雇主应承担管理责任，赔偿黄某因协商返佣产生的误工费、交通费等2万元;

开发商对销售人员监管不力，被住建部门处以警告并罚款2万元。

此案揭示：销售人员违法行为可能牵连开发商，业主可主张连带责任。

三、业主维权指南：从证据收集到诉讼执行

（一）关键证据清单

宣传资料：保存销售人员提供的宣传册、沙盘照片、视频等，证明其承诺内容;

沟通记录：保留与销售人员的微信聊天记录、录音录像等，固定其虚假陈述或隐瞒事实的证据;

合同文件：核对《商品房买卖合同》与宣传资料是否一致，标注差异点;

损失证明：收集因销售人员不当行为导致的实际损失证据(如租房合同、交通票据、误工证明等)。

（二）诉讼策略建议

明确被告主体：若销售人员行为代表开发商(如在职期间、使用开发商名义宣传)，应将开发商列为共同被告;

选择管辖法院：根据《民事诉讼法》第23条，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或合同履行地法院管辖，业主可选择对自己有利的法院起诉;

申请财产保全：若担心开发商或销售人员转移财产，可在起诉时申请法院冻结其银行账户或查封房产;

借助行业监管：在诉讼同时，向当地住建部门、消费者协会投诉，通过行政压力推动问题解决。