2025年，通州区某楼盘延期交房6个月，业主陈女士发现合同约定违约金为每日万分之一，而实际租金损失达每日2000元。这一差距引发争议：延期6个月的赔偿金该如何计算?法院是否会调整合同约定?

赔偿金计算规则

合同约定优先：若合同明确违约金比例(如每日万分之一至万分之五)，按“已付房款×比例×延期天数”计算。例如，陈女士已付房款500万元，违约金为每日500元(500万×0.01%)，6个月赔偿金为9万元(500元×180天)。

实际损失调整：根据《民法典》第五百八十五条，若违约金低于实际损失30%，业主可请求增加。陈女士需提供租金评估报告(每日2000元)，法院可能将赔偿金调整为15.12万元(2000元×180天×1.3×30%缓冲)。

上限限制：赔偿金不得超过实际损失的130%，即25.2万元(2000元×180天×1.3)。

司法判例分析

通州区法院2025年“刘某诉某开发商案”中，合同约定违约金为每日万分之二，业主主张按租金(每日1800元)赔偿。法院认定合同有效，但以“违约金低于实际损失30%”为由，将赔偿金调整为每日2340元(1800元×1.3)，6个月总计13.6万元。此案表明，法院倾向于在合同自由与公平原则间寻找平衡点。

开发商免责事由

根据《民法典》第一百八十条，仅地震、洪水等不可抗力导致延期交房的，开发商可免责。但需满足：

及时通知业主并提供政府证明;

采取合理措施减少损失(如提供临时住宿)。

通州区2025年“某开发商诉业主案”中，开发商以“环保停工”为由主张免责，但法院认定其未提前通知且未提供政府文件，判决赔偿违约金。