2025年，全国烂尾楼数量同比增长17%，购房者“交房无望、贷款照还”的困境引发社会关注。最高法于2025年7月发布的《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》，首次明确烂尾楼购房者有权退房并优先返还购房款，为维权提供法律依据。
案例分析：从“钱房两空”到全额退款
2024年，珠海泰禾中央广场因开发商资金链断裂停工，业主张某夫妇已支付首付130万元并偿还贷款2年。2025年8月，张某依据最高法新规提起诉讼，主张解除购房合同及贷款合同。法院审理认定：开发商逾期交房超2年，且项目无复工可能，符合合同解除条件。最终判决：开发商退还首付130万元、维修基金3万元、已还贷款本息28万元，剩余贷款82万元由开发商承担。
法律依据与退房条件
法定解除权：根据《民法典》第五百六十三条，因不可抗力致使不能实现合同目的的，购房者可解除合同。烂尾楼属于开发商无法克服的客观障碍，构成不可抗力。
最高法新规突破：司法解释明确，商品房消费者因房屋不能交付且无实际交付可能，可提起执行异议之诉，要求在建筑物变价款中优先返还购房款。例如，开发商破产时，购房者退款请求权优先于工程款、抵押权等债权。
程序要求：购房者需证明已履行合同主要义务(如支付房款)，且房屋无交付可能。实践中，法院通常要求提供监管账户资金流向、开发商债务清单等证据。
实务操作指南
第一步：固定证据
购房合同、付款凭证、贷款合同
开发商停工通知、政府复工文件(如有)
监管账户资金使用情况(可通过政府信息公开申请获取)
第二步：协商与催告
联合业主向开发商发送《解除合同通知书》，要求限期退款
向当地住建局提交《烂尾楼处置申请》，推动政府介入协调
第三步：法律程序
提起执行异议之诉：若开发商资产被查封，购房者可主张优先返还购房款
申请破产债权：若开发商进入破产程序，及时申报债权并参与分配
风险提示
执行难问题：部分烂尾楼开发商无资产可执行，购房者需关注政府“保交楼”专项资金使用情况。
贷款合同解除：根据最高法案例，购房者需同时主张解除贷款合同，避免单独承担剩余贷款。
