2025年，上海购房者王某与卖方李某签订《房屋买卖合同》，约定总价1000万元，若一方违约需支付总房款20%的违约金。后因房价上涨，李某拒绝过户，王某起诉要求赔偿违约金200万元及房屋差价损失150万元。这场纠纷暴露出合同解除后赔偿计算的争议焦点——违约金与实际损失能否同时主张?本文结合《民法典》及司法实践，解析赔偿金的计算逻辑。

案例分析：违约金与损失赔偿的竞合处理

2025年3月，王某与李某签订合同，约定6月30日前过户。5月，李某以“家庭突发变故”为由要求解除合同，此时同地段房屋价格已涨至1150万元。王某主张：1. 按合同约定支付违约金200万元;2. 赔偿房屋差价150万元。

法院审理认为：

违约金调整：根据《民法典》第五百八十五条，约定的违约金过分高于损失的，法院可酌情减少。本案中，实际损失为150万元，违约金200万元过高，调整为150万元;

损失赔偿范围：包括直接损失(已付房款利息、中介费)和可得利益损失(房屋差价)，但不得超过违约方订立合同时预见的损失。

最终判决：李某支付违约金150万元，并赔偿中介费5万元，合计155万元。

法律解析：赔偿金计算的三大规则

有约定从约定

若合同明确约定违约金比例(如“违约方支付总房款10%的违约金”)，法院优先适用，但需审查是否合理。例如，某案例中，合同约定“逾期交房每日支付总房款0.1%违约金”，法院因该比例过高，调整为0.03%。

无约定时的法定赔偿

根据《民法典》第五百六十六条，损失赔偿范围包括：

直接损失：已付房款利息(按LPR计算)、中介费、税费;

可得利益损失：房屋差价、装修损失(需提供发票)。

例如，买方已支付首付200万元，房屋差价100万元，中介费5万元，法院可能支持赔偿105万元。

赔偿上限：可预见性原则

赔偿金额不得超过违约方订立合同时预见到或应当预见到的损失。例如，卖方签约时不知买方购房用于婚房，买方主张“因延期入住导致婚礼改期损失10万元”，法院可能不予支持。

实务建议：赔偿条款设计四要素

明确违约金比例：建议设定在总房款5%-15%之间，兼顾惩罚性与合理性;

列举损失范围：在合同中约定“损失包括但不限于房款利息、中介费、房屋差价”;

约定赔偿计算方式：例如“房屋差价以评估价或双方认可的市场价为准”;

保留证据：交易过程中保存付款记录、沟通记录、市场价格查询截图等，以证明实际损失。