购房合同解除权是购房者在特定条件下解除合同、止损退出的法律保障，但这一权利往往受限于合同约定或法律规定的行使期限。当解除权因期限届满而丧失后，购房者是否完全失去维权途径?本文结合司法实践与最新法律规范，解析购房合同解除权丧失后的维权路径。

案例分析：烂尾楼项目中的法定解除权适用

2019年，购房者A与开发商B签订《商品房预售合同》，约定开发商逾期交房超过90日时，购房者需在逾期满90日后30日内行使解除权。然而，因开发商资金链断裂，项目烂尾，交房无望。此时，A的约定解除权已因期限届满而消灭，但其仍以“开发商根本违约导致合同目的无法实现”为由，依据《民法典》第563条主张法定解除权。法院最终支持了A的诉求，判决解除合同并要求开发商返还购房款及赔偿损失。

法律逻辑：

约定解除权与法定解除权的竞合：合同约定的解除权因期限届满而消灭，但开发商的持续违约行为(如烂尾)构成新的根本违约事实，触发法定解除权。

法定解除权的行使条件：根据《民法典》第563条，一方迟延履行债务或存在其他违约行为致使合同目的落空时，守约方可主张解除合同。本案中，开发商烂尾导致购房者无法实现居住目的，符合法定解除条件。

时效限制：法定解除权亦受时效约束，购房者需在知道或应当知道解除事由之日起1年内行使权利，或经催告后在合理期限内主张。

维权路径：协商、投诉与诉讼的三重策略

1. 协商变更合同条款

当解除权丧失后，购房者可优先与开发商协商变更合同内容，例如调整付款方式、延长交房期限或增加补偿条款。例如，在某烂尾楼项目中，购房者通过集体协商，要求开发商以减免物业费、支付违约金等方式弥补损失，最终达成和解协议。

法律依据：

《民法典》第543条允许当事人协商一致变更合同，但需注意：

变更内容不得违反法律强制性规定;

开发商若存在欺诈、胁迫等行为，购房者可主张变更无效。

2. 向行政部门投诉与调解

若协商未果，购房者可向当地住建部门、房地产管理部门或消费者协会投诉开发商的违约行为。行政部门可通过约谈、责令整改或行政处罚等方式督促开发商履行义务。例如，某市住建局针对开发商逾期交房问题，要求其限期复工并每日按购房款万分之一支付违约金，最终推动项目复工。

操作要点：

投诉时需提交购房合同、延期交房通知、付款凭证等证据;

行政部门调解结果不具有强制执行力，但可作为后续诉讼的证据。

3. 提起诉讼或仲裁主张赔偿

若前述途径无效，购房者可依据《民法典》第577条(违约责任)向法院起诉，或按合同约定申请仲裁。诉讼中需重点证明：

开发商存在违约行为(如逾期交房、质量瑕疵);

违约行为导致实际损失(如租金损失、房价差价);

损失与违约行为存在因果关系。

案例参考：

在某商品房纠纷案中，法院认定开发商逾期交房18个月，判决其按购房款日万分之三支付违约金，并赔偿购房者因租房产生的额外支出。

风险防范：保留证据与关注时效

证据收集：购房者需保存购房合同、付款凭证、沟通记录、开发商违约证明(如停工照片、政府公告)等材料。

时效管理：法定解除权需在知道解除事由后1年内行使;诉讼时效为3年，自权利受损之日起计算。

专业支持：复杂案件建议委托律师介入，例如在涉及贷款合同解除时，需根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第20条，同步处理与银行的贷款关系。