浅谈执行异议和复议案件若干问题的规定

第28、29条

全款购买的房屋，居住10年了，却突然被法院告知房屋被查封并要求限期腾房……近日，家住河南郑州的王先生就遇到了这样一件烦心事。他在2015年花了几十万，全款购买了一套房屋，第二年交房后就将房屋装修并入住。然而就在前几天，房子却被法院查封要求限期腾房。王先生心中不解，“开发商欠的债，应该让我们承担吗?”

根据《民法典》第209条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

所以没办证的房子就还是开发商的，开发公司欠钱，法院就可以进行查封。

但是人民法院也对这两种情况的购房人留下了余地，这就是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29条所规定的。

法条指引

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条

这部分内容主要是对工作的主客观条件、有利和不利条件以及工作的环境和基础等进行分析。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

第28条与第29条的适用区别

第28条是一般条款，第29条是特别条款。从条款内容上可以看出，第28条不动产的范围较为宽泛，适用于所有类型的不动产，包括商住用房、二手房等，而第29条则是保障消费者最基本的生存权，因此该条中的不动产范围仅限于开发商名下的一手住宅、唯一居住住宅。

第28条要求“合法占有”和“无过错未过户”，而第29条不要求占有，但需证明唯一居住需求。第29条对付款比例要求更低(原为50%，现可放宽至支付全部价款)。

第28条

属于保护一般买受人的物权期待权

现在实务界与学界的共识：

1、适用条件

(1)查封前签订合法有效的书面买卖合同;

(2)查封前已合法占有不动产;

(3)已支付全部价款或按约定支付部分价款且将剩余价款交付执行;

(4)未办理过户非因买受人自身原因(如政策限制、出卖人拖延等)。

2、立法目的

保护无过错买受人的生存或经营权益，避免因出卖人债务导致交易落空。

3、权利性质

物权期待权虽属债权，但基于生存权优先的价值取向，赋予其排除执行的效力。

4、争议焦点

（1)  “非因买受人自身原因”的界定

实务中对“自身原因”的认定标准不一。例如，买受人未及时催告过户是否构成过错?部分法院认为需买受人积极主张权利，否则可能被认定存在过失。在认定时，“买受人自身原因”基本包括：不能过户的风险在房屋买卖时就已存在、为规避国家限购政策买房导致房产不在买受人名下、买受人怠于行权等标准

(2)  与抵押权的优先顺位

若不动产已设立抵押权，买受人物权期待权能否对抗抵押权人?部分判决认为抵押权应优先，但亦有观点主张生存权优先于商事担保权。

(3)  “合法占有”的证明标准

如何证明实际占有，存在举证难度，法院裁量空间较大。有人认为以实际控制为标准，如取得钥匙、办理物业入住手续即可，无需实际入住;同时买受人对未经竣工验收合格的房屋的占有，不能认定为合法占有。

5、最高法指导案例

徐意君因房产纠纷起诉开发商金陛公司胜诉后，申请执行查封涉案房屋。购房者王岩岩提出异议，称自己早已全款买房并实际入住，但因开发商原因未能过户，请求停止执行。一审法院支持其诉求，二审却改判驳回。王岩岩申请再审，最高法院指出关键问题：当购房者遭遇开发商债务纠纷时，法院应同时审查《异议复议规定》第二十八条(普通不动产买受人权益)和第二十九条(商品房消费者权益)，而非择一适用。本案二审仅依据第二十九条驳回诉求，却未审查更宽松的第二十八条条件，属法律适用错误。最高法院指令再审，要求重审购房款支付等事实，强调“购房者血汗钱与开发商债务困局碰撞时，法律天平需更细致校准”——既要堵住开发商借虚假交易逃债，也要守住老百姓“真金白银换房”的生存权益。

第29条

属于保护商品房消费者生存权

现在实务界与学界的共识：

1、适用条件

(1)  针对“商品房消费者”(需满足居住需求且名下无其他住房);

(2)  查封前已签订合法买卖合同;

(3)  已支付超过50%价款(或按约定支付部分价款且愿意交付剩余款项)。但针对该条，最新司法解释予以放宽，2023年《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》放宽第29条条件，明确“以居住为目的且支付全部价款”即可对抗优先权，不再要求50%付款比例。

2、立法目的

优先保护消费者生存权，体现对弱势群体的倾斜。

3、特别优先性

作为特别规定，第29条优先于第28条适用。即使不符合第28条，符合第29条仍可排除执行。在以往裁判中，法官强调对抗优先权时，必须适用第29条，排除第28条的适用;两条适用竞合时，符合任一即可排除执行，未满足第29条不影响适用第28条。

4、“用于居住”的认定

对于该项要求的认定，理论存在较多争议，从过往裁判出，更多法官倾向于将住房出租、商铺等商用房、名下房屋仅用于子女上学挂户口并未实际居住、以房抵债未实际居住、一次性购买大量房屋等情形认定为不属于“用于居住”。

5、最高法指导案例

聂明东2010年花205万购买晨始公司300多平米三层度假别墅，后因开发商债务纠纷，该别墅2017年被抵押债权人中金公司申请查封。聂明东主张自己付全款买房应受保护，请求排除执行，但法院查明两大关键：一是该别墅属豪华度假型房产，远超家庭基本居住需求;二是购房可能涉及"以房抵工程款"的债务清偿操作。最高法院拍板定调：法律为保障老百姓"有房住"底线，允许刚需购房者破例对抗抵押执行，但投资型、豪华型房产不享受此"生存权护盾"。最终聂明东败诉，别墅仍被强制执行。此案划清司法保护边界——法律给"蜗居刚需"开生路，却不给"土豪置业"当避债伞，警示购房者：血拼豪华房产时，要掂量清楚"投资有风险，抵债易打水漂"的硬道理。

实务中的关键问题与建议

1. 买受人需积极主张权利：如及时催告过户、保存付款及占有证据，避免因“自身原因”丧失保护。

2. 消费者身份需明确：投资性购房难以适用第29条，购房人需证明实际居住需求。

3. 与担保物权的冲突：即使符合第28、29条，若存在抵押权、工程款优先权，仍可能面临执行障碍。