2025年7月，最高人民法院《执行异议之诉司法解释》正式实施，对房屋抵押权与买受人权利的冲突规则进行重大调整。例如，某企业以厂房抵押贷款后，又将房屋出售给第三方，买方支付全款并实际占有房屋，但未办理过户。后因企业违约，抵押权人申请拍卖房屋，买方能否排除执行?本文结合2025年最新法律与司法实践，系统梳理房屋抵押权的效力认定规则。

一、抵押权设立：形式要件与实质要件的双重审查

案例：2025年南京某案件中，企业以厂房抵押贷款，仅与银行签订抵押合同但未办理登记，后企业破产，银行主张优先受偿被法院驳回，理由为抵押权未设立。

法律要点：

书面合同必备：根据《民法典》第400条，抵押合同需采用书面形式，明确被担保债权的种类、数额、债务履行期限、抵押财产信息等。

登记生效原则：房屋抵押必须办理不动产登记(如“苏易登”“浙里办”等平台)，未登记的，抵押权未设立，但不影响抵押合同效力。

禁止抵押的财产：根据《房地产抵押管理办法》，教育、医疗、市政等公益设施，以及列入文物保护的建筑物不得抵押。

最新政策：2025年郑州新版二手房合同明确，若房屋存在抵押，卖方需在合同中披露抵押权人、债权金额等信息，并承诺在过户前解除抵押。

二、抵押权效力范围：从“主债权”到“衍生权利”的全覆盖

案例：上海某企业抵押房屋贷款1000万元，逾期未还，银行行使抵押权时主张包括利息、违约金、律师费等在内的总债权1200万元，法院支持其诉求。

法律要点：

担保债权范围：根据《民法典》第389条，抵押担保范围包括主债权、利息、违约金、损害赔偿金及实现抵押权的费用(如评估费、拍卖费、律师费)。

从物与孳息：抵押权效力及于房屋的从物(如附属车库)及天然孳息(如租金)。债务履行期届满后，抵押权人有权收取法定孳息(如租金)，但需通知清偿义务人。

价值超出部分再抵押：若抵押房屋价值为1500万元，已担保债权1000万元，剩余500万元可再次抵押，但总债权不得超过房屋评估价值。

风险提示：若抵押合同未明确担保范围，法院可能仅支持主债权及法定利息，导致债权人损失。

三、抵押权实现：优先受偿权与买受人权利的冲突平衡

案例：2025年杭州某案件中，开发商将已抵押的商品房出售给买方，买方支付全款并实际入住，但未办理过户。后开发商违约，抵押权人申请拍卖房屋，买方依据《执行异议之诉司法解释》第11条主张排除执行，法院支持其诉求。

法律要点：

优先受偿权：根据《民法典》第410条，债务人不履行到期债务时，抵押权人可与抵押人协议折价或申请拍卖、变卖抵押房屋，并就价款优先受偿。

买受人权利保护：

商品房消费者超级优先权：符合“查封前签订合同+支付全款+用于居住”条件的买方，可排除抵押权、建设工程价款优先受偿权等执行。

普通买受人保护规则：查封前签订合同、合法占有房屋、支付大部分房款且非因己方原因未过户的买方，可排除普通债权执行。

以房抵债的效力：根据《执行异议之诉司法解释》第15条，以房抵债协议需满足“真实债务+查封前签订+价值相当+合法占有+非因己方原因未过户”条件，方可排除执行。

操作建议：抵押权人应在抵押合同中约定“抵押期间未经书面同意不得转让房屋”，并定期查询房屋权属状态，防范抵押物流失风险。

四、抵押权消灭：从“债务清偿”到“权利放弃”的法定情形

案例：2025年北京某案件中，企业偿还贷款后，银行未及时办理抵押注销登记，导致企业无法以房屋融资，企业起诉要求银行赔偿损失，法院判决银行承担违约责任。

法律要点：

主债权消灭：债务人履行全部债务或抵押权人放弃权利的，抵押权消灭。

抵押物灭失：房屋因拆迁、毁损灭失的，抵押权消灭，但抵押权人可就补偿金优先受偿。

注销登记义务：抵押权消灭后，双方需共同申请注销登记，否则可能影响房屋后续交易。

风险提示：若抵押权人拒不配合注销登记，抵押人可依据《民法典》第220条申请更正登记，或通过诉讼确认抵押权消灭并强制注销。

结语

房屋抵押权的效力认定涉及设立、范围、实现与消灭全链条，2025年最新司法解释进一步细化了抵押权与买受人权利的冲突规则。无论是债权人、抵押人还是买受人，均需在合同中明确权利义务边界，并依法办理登记、履行通知义务，以最大限度规避法律风险。在复杂交易中，建议委托专业律师起草或审核合同，确保权益无虞。