2025年，深圳南山区某企业主林女士的抵押经营贷即将到期，因资金周转困难无法按时还款。她向银行申请续贷，却因近两年有3次逾期记录被拒。这一案例揭示：抵押贷款到期后能否续贷，取决于多重法律与实务因素。

一、续贷的法律依据与核心条件

根据《民法典》第678条，借款人可在还款期限届满前向贷款人申请展期。续贷需满足三项基本条件：

信用资质：

近2年逾期次数不超过3次(部分银行要求无逾期);

征信报告无“呆账”“止付”等不良记录。

还款能力：

收入证明需覆盖续贷后月供的2倍;

资产负债率不超过70%(企业贷款需审核现金流)。

抵押物价值：

需重新评估房产价值，确保抵押率(贷款余额/评估值)符合银行要求;

若房价下跌导致抵押率超标(如从70%升至80%)，需追加抵押物或提前还本。

案例对比：

成功案例：2025年杭州拱墅区某业主因按时还款、抵押率仅65%，成功获得3年期续贷;

失败案例：同区另一业主因抵押物评估价下跌15%，银行要求追加20万元保证金未果，导致续贷失败。

二、续贷操作流程四步法

步骤1：提前30天提交申请

携带身份证、房产证、近6个月银行流水、原借款合同等材料;

填写《贷款展期申请表》，明确续贷金额、期限及还款计划。

步骤2：银行评估与审批

信用评估：通过央行征信系统核查信用记录;

抵押评估：委托第三方机构出具房产评估报告;

审批周期：通常为5-15个工作日。

步骤3：签订续贷合同

重点条款：

利率调整(如LPR浮动利率);

提前还款违约金(通常为剩余本金的1%-3%);

抵押物保险要求(部分银行要求购买财产险)。

步骤4：办理抵押权变更登记

若续贷金额增加或期限延长，需到不动产登记中心变更抵押登记;

费用承担：评估费(0.1%-0.5%)、抵押登记费(80元/件)。

三、续贷失败后的替代方案

无还本续贷：

适用对象：经营状况良好的小微企业;

操作要点：银行直接延长贷款期限，无需偿还本金。

转贷降息：

操作流程：

结清原贷款;

将房产抵押给其他银行申请新贷款;

利率差：2025年部分银行对优质客户提供年化3.2%的优惠利率。

债务重组：

与银行协商延长还款期限(最长可延至30年);

减免部分利息或罚息(需提供困难证明)。

风险提示：

避免“过桥贷款”陷阱：部分中介收取高额手续费(如5%-10%)，且存在资金挪用风险;

警惕“抽贷”风险：若续贷后资金用途违规(如流入股市、房产)，银行有权提前收贷。