2025年，北京朝阳区某小区业主李先生因资金周转需要，计划出售其名下一套尚有300万元银行按揭贷款未结清的房产。然而，购房者王女士在签约前发现该房屋处于抵押状态，要求解除合同并索赔定金。这场纠纷折射出一个普遍疑问：已抵押给银行的房屋能否合法出售？法律如何保障交易安全？

一、法律框架：抵押房转让的合法性依据

根据《中华人民共和国民法典》第406条，抵押期间抵押人可以转让抵押财产，但需遵循两项核心规则：

通知义务：抵押人转让抵押财产时，应当及时通知抵押权人(如银行);

抵押权存续：转让行为不影响抵押权的效力，银行对房屋的优先受偿权不受交易影响。

案例佐证：

2025年上海浦东新区法院审理的一起案件中，业主陈某将抵押给建设银行的房产出售给张某，双方签订合同后未通知银行。后因陈某逾期还贷，银行行使抵押权拍卖房屋。法院判决：陈某与张某的合同有效，但张某需承担房屋被拍卖的风险，仅能向陈某主张违约赔偿。该案例表明，未履行通知义务不导致合同无效，但可能引发交易风险。

二、交易模式：三种路径的适用场景

路径1：传统解押模式

操作流程：

业主自筹资金或通过第三方垫资还清贷款;

银行解除抵押登记;

买卖双方办理过户。

风险点：

垫资成本高(市场费率约1%-3%/月);

解押后房价波动可能导致买方违约。

适用场景：抵押余额较小或买方支付能力强。

路径2：带押过户模式

根据自然资源部与银保监会2023年联合发布的《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，符合条件的抵押房产可直接交易：

核心条件：

贷款无逾期记录;

仅存在一次有效抵押;

买卖双方贷款银行同意。

操作流程：

签订《带押过户协议》，约定资金监管账户;

买方申请贷款并存入监管账户;

同步办理转移登记与抵押权变更登记;

监管资金优先清偿卖方贷款。

案例：

2025年广州天河区某业主通过“带押过户”完成交易，全程仅用5个工作日，较传统模式节省20天时间。

路径3：涤除权行使模式

若买方同意代为清偿债务，可依据《民法典》第524条行使涤除权：

操作要点：

买卖合同中明确买方代偿义务;

买方将代偿款直接支付至银行指定账户;

银行解除抵押后办理过户。

风险提示：需防范业主挪用资金导致抵押未解除。

三、风险防控：四大核心注意事项

抵押状态核查：

要求业主提供《不动产登记证明》，确认抵押登记信息;

通过“不动产登记中心”官网或线下窗口查询房屋权属状态。

合同条款设计：

约定“业主负责在过户前解除抵押”的义务;

设定高额违约金(如合同总价款的20%)。

资金监管机制：

采用第三方监管账户，确保房款优先用于清偿抵押债务;

避免直接向业主支付定金或首付款。

银行同意文件：

若选择带押过户，需取得银行出具的《同意转让函》;

核实银行是否放弃对抵押物转让的优先购买权。