2025年3月，上海市黄浦区发生一起典型案例：某企业将名下商铺抵押给银行贷款500万元，后因经营不善破产。银行凭借抵押登记证明，在拍卖商铺所得价款中优先受偿480万元，而普通债权人仅分得剩余20万元。这一案例揭示核心问题：房屋抵押权的效力认定，直接决定债权实现顺序与金额。本文将从法律实务角度，解析抵押权效力认定的关键要素。

一、设立要件：书面合同+登记生效

根据《民法典》第四百零二条，房屋抵押需满足：

书面合同：抵押人与抵押权人需签订书面抵押合同，明确担保债权范围、金额及实现条件。例如，2025年2月北京市海淀区法院判决中，因未签订书面合同，银行主张抵押权的诉求被驳回。

登记公示：抵押合同生效后，需到不动产登记中心办理抵押登记。未登记的抵押权不得对抗善意第三人。2025年1月广州市天河区案例中，房东将已抵押房屋卖给第三人，因未告知抵押情况，法院判决买卖合同有效，银行抵押权仅能向房东追偿。

法律逻辑：登记制度旨在保护交易安全，避免抵押权“隐形”损害第三方利益。

二、效力范围：从主债权到孳息的全覆盖

抵押权效力及于以下范围：

主债权及利息：包括贷款本金及合同约定的利息。例如，贷款500万元，年利率6%，抵押权效力覆盖本金及利息。

违约金与损害赔偿金：若债务人违约，抵押权人可就违约金及实际损失主张优先受偿。2025年7月深圳市南山区法院判决中，因借款人逾期还款，银行获赔违约金20万元并优先受偿。

实现抵押权的费用：包括评估费、拍卖费、律师费等。例如，拍卖房屋花费5万元，该费用从变卖价款中优先扣除。

从物与孳息：抵押权效力及于房屋附属设施(如车库、花园)及租金等法定孳息。但需注意：

抵押期间，租金归抵押人所有;

抵押权实现后(如法院扣押房屋)，租金归抵押权人所有。

案例参考：2025年6月杭州市西湖区法院判决中，银行对抵押房屋的租金主张优先受偿权，因房屋已被法院扣押，法院予以支持。

三、对内效力：抵押权人的优先受偿权

抵押权的核心效力是“优先受偿”，即当债务人违约时，抵押权人有权就抵押物变卖价款优先于普通债权人受偿。

清偿顺序：

抵押权人 > 普通债权人 > 股东(公司破产时)。

同一房屋存在多个抵押权的，按登记先后顺序清偿。例如，第一顺位抵押权人可优先受偿，剩余价款再分配给第二顺位。

例外情形：

抵押物被征收的，补偿金优先偿付抵押权人。

抵押人破产的，抵押权人优先于破产费用、职工工资等受偿(但需留足必要份额)。

法律逻辑：优先受偿权是抵押制度的价值基础，旨在降低债权实现风险。

四、对外效力：限制抵押人处分权

抵押期间，抵押人虽保留房屋所有权，但处分权受限制：

转让限制：

抵押人可转让抵押房屋，但需通知抵押权人;

转让价款明显低于价值的，抵押权人可要求提前清偿债务或提存。

例如，2025年5月上海市浦东新区案例中，房东低价转让抵押房屋，银行要求其将差价提存，法院予以支持。

出租限制：

抵押权设立前已出租的房屋，原租赁合同继续有效(“买卖不破租赁”);

抵押权设立后出租的，租赁关系不得对抗抵押权。例如，银行实现抵押权时，可解除租赁合同并拍卖房屋。

实务建议：

购买二手房时，务必查询房屋抵押登记信息;

抵押权人应定期监控抵押物状态，防止抵押人擅自处分。

五、效力终止：注销登记与风险防范

抵押权终止的情形包括：

主债权消灭(如贷款还清);

抵押物灭失且无代位物(如房屋被焚毁且无保险赔偿);

抵押权实现(如房屋被拍卖)。

风险提示：

抵押权终止后，需及时办理注销登记，否则可能影响房屋后续交易;

2025年最新司法解释明确，抵押权人未在主债权诉讼时效内行使权利的，法院不予支持。