2025年8月，某市法院审理一起借款纠纷案：购房者陈某向朋友借款150万元用于支付期房首付，并承诺2年内还清。然而，房屋交付后，陈某不仅未还款，还将房屋出租获取收益。债权人林某通过法律途径追讨欠款，最终成功申请强制执行。此类案件凸显借钱买房后拒不还款的法律风险。本文结合案例与法规，解析债权人的维权路径。
案例分析：从“借款购房”到“强制执行”的完整流程
林某与陈某系朋友关系。2023年5月，陈某因购买某楼盘期房资金不足，向林某借款150万元，并签订借款合同，约定月利率1%，还款期限为2025年5月。为保障债权，双方还签订了房屋抵押合同，将陈某购买的期房抵押给林某，但未办理抵押登记。
2025年5月，陈某未按约还款。林某采取以下步骤维权：
协商催告：林某通过微信、电话多次催告陈某还款，并保留沟通记录;
发送律师函：委托律师向陈某发送《律师函》，明确要求其在15日内还款，否则将提起诉讼;
提起诉讼：因陈某仍未还款，林某向法院提起诉讼，要求陈某偿还借款本金150万元、利息36万元(按年利率12%计算)，并承担诉讼费用;
申请强制执行：法院判决支持林某诉求后，陈某仍拒不履行。林某申请法院强制执行，法院查封了陈某名下的另一套房产，并冻结其银行账户。
法律依据：从合同履行到强制执行的全面规制
借款合同效力
根据《民法典》第六百七十五条，借款人应按约定期限返还借款。若未约定期限，贷款人可催告借款人在合理期限内返还。陈某未按约还款，构成违约，林某有权要求其继续履行还款义务。
利息计算规则
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条明确，借贷双方约定的利率未超过合同成立时一年期贷款市场报价利率(LPR)四倍的，法院予以支持。2023年5月，一年期LPR为3.65%，四倍为14.6%，林某主张的年利率12%未超限，法院予以支持。
抵押权实现
虽林某与陈某签订了房屋抵押合同，但因未办理抵押登记，根据《民法典》第四百零二条，抵押权未设立。林某无法就房屋优先受偿，但可通过查封陈某其他财产实现债权。
强制执行措施
若借款人拒不履行生效判决，法院可采取以下措施：
查封、扣押、冻结、拍卖财产;
限制高消费、纳入失信被执行人名单;
司法拘留或追究拒不执行判决、裁定罪(情节严重者)。
操作指南：债权人追讨欠款四步走策略
证据固定
收集借款合同、转账记录、沟通记录等证据，形成完整证据链。例如，林某保留了微信聊天记录、银行转账凭证等，证明借款事实。
协商与催告
优先通过协商解决，并保留催告证据。若协商无果，可发送《律师函》警告借款人，施加法律压力。
提起诉讼
向法院递交起诉状，并附证据材料。若书写起诉状困难，可口头起诉，由法院记录并通知被告。
申请强制执行
判决生效后，若借款人仍拒不履行，债权人需在2年内申请强制执行。法院将依法查封、拍卖借款人财产，直至债务清偿完毕。
