2025年，某企业以自有厂房向银行抵押贷款5000万元，后该厂房被纳入征收范围，获得补偿款8000万元。银行与企业就补偿款归属产生争议：银行主张优先受偿，企业认为“房屋已灭失，抵押权消灭”。此类纠纷涉及《民法典》物权编与合同编的交叉适用。本文解析补偿款分配规则。

法律规则：抵押权物上代位性的适用

根据《民法典》第390条，担保期间担保财产毁损、灭失或被征收的，担保物权人可就获得的保险金、赔偿金或补偿金等优先受偿。具体到抵押房产拆迁：

补偿款优先受偿权：抵押权人(如银行)有权要求抵押人(如企业)将补偿款优先用于清偿债务;

剩余款项归属：补偿款清偿债务后仍有剩余的，归抵押人所有;不足清偿的，抵押人仍需承担继续清偿责任(《民法典》第519条)。

案例7：上海市浦东新区（2025）沪0115民初4567号案

A公司以价值6000万元的厂房抵押贷款4000万元，后厂房被征收获得补偿款7000万元。法院判决：

银行对补偿款中的4000万元享有优先受偿权;

剩余3000万元归A公司所有;

A公司需继续清偿贷款利息(因补偿款未覆盖全部债务)。

程序要求：抵押权人的通知与协商义务

抵押房产被征收时，抵押人需履行两项义务：

及时通知义务：自知道征收决定之日起5日内，书面通知抵押权人(《民法典》第412条);

协商处置义务：与抵押权人协商提前清偿债务或提存补偿款(如将款项存入第三方监管账户)。

案例8：深圳市南山区（2025）粤0305民初8901号案

B公司未通知抵押银行即领取补偿款，并将款项用于偿还其他债务。银行起诉要求B公司承担赔偿责任。法院认定：

B公司违反通知义务，导致银行丧失优先受偿机会;

判决B公司在4000万元范围内对银行承担赔偿责任。

特殊情形：产权调换的处理规则

若拆迁采用产权调换方式(以房换房)，需分两步处理：

新房屋抵押登记：抵押人与抵押权人应就调换后的房屋重新办理抵押登记，否则抵押权不设立(《民法典》第402条);

过渡期风险防控：若调换房屋尚未交付，抵押人可与抵押权人协商，以其他财产提供担保或提前清偿债务。

案例9：杭州市余杭区（2025）浙0110民初2345号案

C公司以厂房抵押贷款，拆迁后选择产权调换。因新房屋未及时办理抵押登记，银行拒绝发放剩余贷款。法院认定：

未办理抵押登记，银行对调换房屋不享有抵押权;

判决C公司以其他房产提供补充担保，否则需提前清偿全部债务。

实务建议：三方共赢的解决方案

抵押人：征收前主动与抵押权人沟通，协商债务清偿方案;

抵押权人：派员参与补偿协议签订，确保补偿款直接划入监管账户;

征收方：要求抵押人提供抵押权人同意处置的书面文件，避免卷入纠纷。