在房地产市场中，抵押房屋的交易屡见不鲜。购房者常因低价诱惑或卖家承诺“快速解押”而心动，却忽略潜在法律风险。例如，某购房者支付50万元定金购买抵押房产，后因卖家无力偿还贷款，房屋被银行拍卖，导致购房者钱房两空。此类纠纷频发，引发公众对抵押房屋买卖效力的质疑。本文将从法律角度，结合最新法规与典型案例，系统解析抵押房屋买卖的效力问题。

一、抵押房屋买卖的法律依据：物权与债权的平衡

根据《民法典》第394条，抵押权是指债务人或第三人以不动产为担保，债务不履行时债权人优先受偿的权利。抵押期间，抵押人是否可转让抵押财产?

法律明确规定：

允许转让原则：《民法典》第406条明确，抵押期间抵押人可转让抵押财产，当事人另有约定的除外。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

权利限制与保护：若抵押合同约定“抵押期间禁止转让”且已登记，未经抵押权人同意的转让行为无效;若未登记，则转让行为有效，但抵押权人仍可就房屋优先受偿。

案例分析：

2025年某市法院审理的“张某诉李某房屋买卖案”中，李某将抵押给银行的房屋出售给张某，未告知抵押情况。后因李某逾期还贷，银行拍卖房屋。张某主张合同无效，法院判决：因抵押权已登记且无禁止转让约定，买卖合同有效，但张某需通过起诉李某违约赔偿损失，无法阻止房屋拍卖。

二、抵押房屋买卖的风险与防范

风险一：房屋被拍卖导致产权落空

若卖家未清偿债务，抵押权人可申请拍卖房屋，买受人可能面临“钱房两空”。例如，2024年杭州某案中，购房者支付全款后未过户，因卖家破产，房屋被纳入破产财产清偿债务，购房者仅获部分赔偿。

风险二：隐性抵押未披露

部分卖家通过“二次抵押”或“虚假解押”欺骗买受人。如2025年北京某案，卖家伪造解押证明，购房者支付房款后发现房屋仍被抵押，最终通过诉讼追回部分款项，但耗费大量时间成本。

防范措施：

产权核查：购房前查询房屋不动产登记信息，确认抵押状态、抵押金额及期限。

合同约定：在买卖合同中明确卖家解押义务、时间节点及违约责任(如双倍返还定金)。

资金监管：通过第三方监管账户支付房款，确保解押后再划转至卖家。

抵押权人同意：要求卖家提供抵押权人书面同意转让的文件，降低交易风险。

三、抵押房屋解除后的交易规则

若房屋已解除抵押，交易流程与普通房屋无异，但需注意：

产权完整性：解除抵押后，房屋产权恢复完整，卖家需提供解押证明(如他项权证注销证明)。

过户登记：双方签订书面合同后，需到不动产登记机构办理过户，未经登记不发生物权变动。

税费承担：解押可能涉及提前还贷违约金、税费等，需在合同中明确约定承担方。

案例启示：

2025年上海某案中，卖家解除抵押后拖延过户，购房者依据合同约定起诉，法院判决卖家支付违约金并强制过户。此案表明，明确合同条款是维护权益的关键。