2025年，全国房地产抵押贷款余额突破40万亿元，但抵押权纠纷数量同比增长15%。其中，抵押物转让、多抵押权竞合、抵押权实现程序等问题成为争议焦点。本文结合《民法典》《房地产抵押管理办法》等法规，解析房屋抵押权的效力认定规则。

一、抵押权设立：从“书面合同”到“登记生效”的法定要求

案例：2025年，南京企业主李某以厂房向银行申请贷款，双方签订抵押合同但未办理登记。后李某因经营不善无力还款，银行主张行使抵押权时，法院以“未登记”为由驳回诉求。

法律要点：

书面合同要件：根据《民法典》第400条，设立抵押权需签订书面合同，明确被担保债权的种类、数额、债务履行期限、抵押财产信息等条款。

登记生效规则：抵押权自登记时设立(《民法典》第402条)。未办理抵押登记的，抵押权未设立，但不影响抵押合同效力。例如，若抵押合同约定“未登记时卖方承担违约责任”，卖方仍需赔偿债权人损失。

禁止抵押的财产范围：根据《民法典》第399条，土地所有权、宅基地使用权、公益设施(如学校、医院)等不得抵押。若违规抵押，合同无效，抵押权无法设立。

二、抵押权效力范围：从“主债权”到“从权利”的全覆盖

案例：2025年，苏州购房者王某以房屋向银行抵押贷款，贷款本金100万元，利息及违约金合计20万元。后王某违约，银行拍卖房屋得款150万元。法院判决银行优先受偿范围包括本金、利息、违约金及实现抵押权的费用(如评估费、诉讼费)。

法律要点：

担保债权范围：抵押权担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用(《民法典》第389条)。若合同另有约定，按约定执行。

物上代位性：抵押物因灭失、毁损或被征收所得的赔偿金、保险金等代位物，仍担保债权实现(《民法典》第390条)。例如，若抵押房屋被拆迁，补偿款应优先偿还抵押权人。

从物与孳息：抵押权效力及于抵押物的从物(如附属车库)及天然孳息(如果树果实)。若抵押物被法院扣押，抵押权人有权收取法定孳息(如租金)，但需通知义务人(《民法典》第412条)。

三、抵押权竞合：从“登记优先”到“比例受偿”的分配规则

案例：2025年，北京某商铺同时存在两笔抵押：A银行于2024年登记，担保债权800万元;B银行于2025年登记，担保债权500万元。后商铺拍卖得款1000万元。法院判决A银行优先受偿800万元，B银行受偿剩余200万元。

法律要点：

登记优先原则：同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得价款按登记顺序清偿(《民法典》第414条)。例如，先登记的抵押权优先于后登记的抵押权。

未登记时的清偿顺序：抵押权均未登记的，按债权比例清偿(《民法典》第414条)。例如，若两笔抵押均未登记，债权人按债权金额(如600万元与400万元)按比例分配拍卖款。

特殊情形处理：若抵押物为在建工程，其抵押权效力及于已完工部分及土地使用权(《房地产抵押管理办法》第34条)。若存在工程款优先权，需先清偿工程款后再分配剩余价款。

四、抵押权实现：从“协议折价”到“强制拍卖”的程序规范

案例：2025年，杭州企业主陈某以厂房抵押贷款，逾期未还款。银行与陈某协商以厂房折价抵债，但其他债权人主张该折价低于市场价，损害其利益。法院审理认为，协议折价需经全体债权人同意，否则应通过拍卖、变卖程序实现抵押权。

法律要点：

实现方式选择：抵押权人可与抵押人协议以抵押财产折价或拍卖、变卖抵押财产(《民法典》第410条)。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可请求法院撤销该协议。

强制拍卖程序：若协议不成，抵押权人可向法院申请拍卖、变卖抵押财产。法院受理后，需委托评估机构确定抵押物价值，并通过公开拍卖程序变现。

优先受偿权行使：抵押权人行使优先受偿权时，需提交抵押登记证明、债权凭证等材料。若抵押物被其他法院查封，需协调查封法院解除查封后再行处置。

五、抵押权消灭：从“债务清偿”到“权利放弃”的法定情形

案例：2025年，上海购房者李某提前偿还银行贷款，但未办理抵押权注销登记。后李某出售房屋时，买方因抵押登记未注销拒绝付款。法院判决李某需先注销抵押权登记，方可完成房屋过户。

法律要点：

消灭事由：抵押权消灭的情形包括主债权消灭(如贷款还清)、抵押权实现(如拍卖抵押物)、抵押权人放弃抵押权等(《民法典》第393条)。

注销登记义务：抵押权消灭后，抵押人应及时办理抵押权注销登记。若抵押权人拒不配合，抵押人可凭法院生效判决或仲裁裁决向不动产登记机构申请强制注销。

抵押权放弃规则：抵押权人可书面放弃抵押权，但不得损害其他债权人利益。例如，若抵押物存在多个抵押权，放弃某一抵押权可能导致其他抵押权人利益受损，该放弃行为无效。

结语

房屋抵押权的效力认定涉及登记、担保范围、竞合规则、实现程序及消灭情形等多重法律要点。无论是债权人、债务人还是第三方买受人，均需严格遵循《民法典》《房地产抵押管理办法》等法规，通过书面合同、登记公示、证据固定等手段保障自身权益。在复杂交易中，建议咨询专业律师，避免因法律认知不足引发纠纷。