刚签完房屋买卖合同，买方突然发现贷款审批周期比预期长，想延长付款时间;卖方察觉合同漏写了 “保留屋内固定衣柜” 的约定，想补充条款…… 类似的合同更改需求，在房产交易中十分常见。但很多人担心 “合同签了就不能改”，或因更改方式不当引发纠纷。事实上，只要符合法定条件、遵循正确流程，房屋买卖合同不仅可以更改，还能通过合理更改规避后续风险。

案例引入

案例一：2024 年 4 月，杭州的周女士通过中介与郑先生签订《二手房买卖合同》，约定周女士以 420 万元购买郑先生的两居室，付款方式为 “定金 30 万元(已付)，首付款 120 万元(5 月 20 日前支付)，剩余 270 万元办理商业贷款”，交房时间为 “6 月 30 日前”。5 月初，周女士的贷款银行告知 “审批需延长至 6 月中旬”，无法按原约定支付首付款。周女士与郑先生协商后，郑先生同意将首付款支付时间延至 6 月 10 日，交房时间顺延至 7 月 15 日，但双方仅在中介见证下做了口头约定，未修改书面合同。6 月 10 日周女士支付首付款时，郑先生突然反悔，称 “口头约定无效，原合同已逾期，需按日收取违约金”，周女士无奈只能额外支付 5 万元违约金，才继续履行合同。

案例二：2024 年 6 月，武汉的张先生购买某开发商的期房，签订《商品房买卖合同》时，开发商销售人员口头承诺 “交房时赠送全屋智能家居”，但合同中未写明。签约后张先生要求在合同中补充该条款，开发商以 “合同已备案，无法更改” 为由拒绝。张先生咨询律师后，收集了与销售人员的沟通录音、开发商的宣传海报(含 “赠送智能家居” 内容)，向法院提起诉讼，要求变更合同条款，最终法院判决支持张先生的诉求。

最新法律法规依据

《中华人民共和国民法典》（2021 年施行）

第五百四十三条：“当事人协商一致，可以变更合同。” 这是合同更改的核心法律依据，强调 “双方自愿” 是前提，任何一方不得强迫对方更改合同内容。

第五百四十四条：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。” 此条款明确 “模糊约定无效”，如案例一中 “交房时间顺延” 未明确具体日期，即使双方口头同意，也可能被认定为未更改。

第一百四十七条：“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。” 若签订合同时存在对房屋关键信息的误解(如房屋面积、产权性质)，受损方有权请求法院变更合同。

《城市房地产开发经营管理条例》（2020 年修订）

第二十七条：“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。” 明确房屋买卖合同需采用书面形式，更改也应遵循书面原则，口头更改难以得到法律认可。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2023 年修正）

第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。” 案例二中开发商的 “赠送智能家居” 宣传，因具体明确且影响购房决策，即使未写入合同，也可视为合同内容，张先生有权要求补充条款。

合同能更改的三种常见情形及操作流程

情形一：双方协商一致更改(最普遍情形)

适用场景：因付款方式、交房时间、房屋附属物品归属、价格微调等双方无争议的原因更改合同，如案例一中周女士与郑先生协商延长付款时间。

操作流程：

明确更改内容：双方需书面列明更改的具体条款，避免模糊表述。例如 “将原合同第五条‘首付款支付时间 5 月 20 日前’变更为‘6 月 10 日前’，第六条‘交房时间 6 月 30 日前’变更为‘7 月 15 日前’，其他条款不变”。

签订变更协议：需签订《合同变更补充协议》，协议中需注明原合同编号、更改条款、原条款效力(如 “原条款与本协议冲突的，以本协议为准”)，双方签字按手印，若房屋为夫妻共有，需双方配偶共同签字。

备案合同需办变更：若原合同已在房管局网签备案(如商品房、二手房网签)，需携带《变更补充协议》、原合同、双方身份证等材料，到房管局办理备案变更手续，避免因备案信息与实际合同不符，影响后续过户。

案例反思：案例一中周女士与郑先生若签订书面《变更补充协议》，就不会出现郑先生反悔并索要违约金的情况。口头约定虽便捷，但缺乏法律保障，一旦一方违约，守约方难以举证维权。

情形二：因重大误解、欺诈等法定情形，请求法院 / 仲裁机构更改

适用场景：签订合同时存在重大误解(如误将 “商业用房” 当作 “住宅” 购买)、卖方欺诈(如隐瞒房屋曾发生过火灾、被抵押等事实)、显失公平(如老人因不懂市场行情，以远低于市场价的价格出售房屋)等情况，受损方不愿按原合同履行。

操作流程：

收集证据：需提供能证明存在法定情形的证据，如案例二中张先生的沟通录音、开发商宣传海报;若涉及房屋瑕疵，需提供房屋检测报告、中介证言等。

提出变更申请：在法定期限内(重大误解需在知道误解后 90 日内，欺诈、显失公平需在知道事实后 1 年内)，向房屋所在地法院提起诉讼，或按合同约定向仲裁机构申请仲裁，提交《变更合同申请书》及证据材料。

法院 / 仲裁机构审理：法院或仲裁机构会审查证据是否充分，若认定存在法定情形，会判决或裁决变更合同条款。例如案例二中，法院认定开发商的宣传构成要约，判决在合同中补充 “赠送全屋智能家居” 的条款。

情形三：因政策调整或客观情况变化，不得不更改

适用场景：

限购政策调整：如买方签订合同后，当地出台新限购政策，买方失去购房资格，需更改买受人为符合资格的家庭成员;

房屋面积误差：如交房时实测面积与合同约定面积误差超过 3%，根据《商品房买卖合同纠纷解释》第十四条，需更改房价款结算方式;

贷款政策变化：如银行突然提高首付比例，买方无力承担，需与卖方协商将 “贷款付款” 改为 “全款分期”。

操作流程：

协商优先：双方先就更改方案达成一致，如更换买受人、调整付款方式等，签订《变更协议》;

政策证明：若因政策调整更改，需提供相关政策文件(如限购通知、银行贷款政策调整公告)，作为更改依据;

办理相关手续：更换买受人需重新签订合同并备案，面积误差需按法律规定结算房款，确保更改符合政策要求。

合同更改的四大注意事项

必须书面化：无论更改内容多少，都要签订书面《变更补充协议》，并由双方签字确认，口头约定无法律约束力，一旦发生争议，难以举证。

明确条款效力：在补充协议中注明 “本协议是原合同的组成部分，与原合同具有同等法律效力;本协议与原合同不一致的，以本协议为准”，避免条款冲突。

备案合同及时变更：已网签备案的合同，更改涉及买受人、房价、付款方式等关键信息的，必须到房管局办理备案变更，否则无法办理过户，甚至可能导致合同无效。

避免违法更改：不得通过更改合同逃避税费(如签订 “阴阳合同”，表面低价过户，实际按高价交易)，或转移被查封房屋，此类更改因违反法律规定，自始无效，还可能面临罚款、拘留等处罚。

总结

买卖房子合同并非 “签了就不能改”，只要符合 “双方协商一致”“内容明确合法”“流程规范” 的要求，就能合法更改。遇到更改需求时，优先通过书面补充协议明确约定，涉及备案的及时办理变更手续;若存在重大误解、欺诈等情形，可通过法律途径请求变更。记住，规范的更改流程是避免后续纠纷的关键。