签订房屋买卖合同后，卖方因房价上涨临时毁约、买方无力支付房款拒绝履行、开发商逾期交房且拒绝赔偿…… 这些违约情况不仅打乱交易计划，还会给守约方带来经济损失。但很多守约方不知道 “能向谁追偿”“能要哪些赔偿”“需要准备什么证据”，导致权益受损却难以维权。其实，根据《民法典》及相关司法解释，守约方只要掌握正确的追偿路径，就能有效挽回损失。

案例引入

案例一：2024 年 3 月，成都的李先生与王女士签订《二手房买卖合同》，约定李先生以 380 万元购买王女士的房屋，定金 20 万元(已支付)，首付款 110 万元(4 月 15 日前支付)，剩余 250 万元办理贷款，若一方违约，需支付总房款 20% 的违约金(76 万元)。4 月初，王女士告知李先生 “房屋已以 410 万元卖给他人，愿双倍返还定金 40 万元”，拒绝支付违约金。李先生认为 “双倍定金不足以弥补房价上涨损失”，向法院提起诉讼，要求王女士支付 76 万元违约金，并赔偿房屋差价损失 30 万元。

案例二：2024 年 5 月，广州的陈先生购买某开发商的精装房，签订《商品房买卖合同》约定 “2024 年 12 月 31 日前交房，若逾期交房，按日支付已付房款 0.01% 的违约金”。陈先生已支付首付款 150 万元，剩余 300 万元办理贷款。2025 年 3 月，开发商仍未交房，陈先生要求赔偿违约金(150 万元 ×0.01%×90 天 = 1.35 万元)，但开发商以 “疫情影响” 为由拒绝赔偿。陈先生收集了开发商未受疫情影响的施工记录、当地疫情防控政策文件，向法院起诉，最终法院判决开发商支付违约金，并额外赔偿陈先生因逾期交房产生的租房费用 1.2 万元。

最新法律法规依据

《中华人民共和国民法典》（2021 年施行）

第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 明确违约方需承担的三种责任形式，守约方可根据实际情况选择，如要求继续履行合同，或主张赔偿损失。

第五百八十七条：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。” 定金罚则是常见的追偿方式，但定金金额不得超过总房款的 20%，超出部分不适用双倍返还规则。

第五百八十四条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益;但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。” 明确损失赔偿范围包括 “直接损失”(如已付房款利息、租房费用)和 “可得利益损失”(如房屋差价、租金收益)。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2023 年修正）

第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。” 明确卖方 “一房二卖”“一房多抵” 时，买方可获得已付房款一倍以内的惩罚性赔偿。

第十三条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。” 为无约定违约金的情况提供计算依据。

违约追偿的具体路径与操作步骤

第一步：明确违约情形与责任主体

常见违约情形分类：

卖方违约：一房二卖、拒绝交房、隐瞒房屋抵押 / 查封 / 质量问题、逾期办理房产证等;

买方违约：拒绝支付房款、逾期付款、签订合同后反悔不买等;

开发商违约：逾期交房、逾期办证、房屋面积误差超标、房屋质量不合格、虚假宣传等。

确定责任主体：

二手房交易中，违约方为签订合同的买方或卖方(如案例一中王女士是责任主体);

商品房交易中，违约方通常为开发商(如案例二中的开发商);

若中介存在过错(如提供虚假房屋信息导致违约)，中介也需承担连带赔偿责任。

第二步：选择合适的追偿方式

协商赔偿：这是最便捷的方式，守约方可与违约方协商赔偿金额、支付时间，达成一致后签订《赔偿协议》。如案例一中，李先生可先与王女士协商 “支付 50 万元赔偿款，双方解除合同”，避免诉讼耗时。

发送律师函：若协商无果，守约方可委托律师向违约方发送《律师函》，明确违约事实、赔偿依据及期限，督促违约方履行赔偿义务。律师函具有法律效力，可对违约方形成压力，不少纠纷可在此时解决。

诉讼或仲裁：若违约方仍拒绝赔偿，守约方可向法院提起诉讼，或按合同约定向仲裁机构申请仲裁。需注意：

诉讼管辖法院：二手房交易通常由房屋所在地法院管辖，商品房交易可按合同约定选择管辖法院;

仲裁前提：合同中需有明确的仲裁条款(如 “因本合同产生的争议，提交 XX 仲裁委员会仲裁”)，否则只能诉讼。

第三步：收集关键证据，支撑追偿主张

基础证据：房屋买卖合同、定金 / 首付款支付凭证(银行转账记录、收据)、双方沟通记录(微信、短信、邮件)，证明合同关系及违约事实。

损失证据：

直接损失：已付房款的利息(按 LPR 计算)、租房合同及租金支付凭证(如案例二中陈先生的租房费用)、房屋维修费用(若因房屋质量问题产生);

可得利益损失：房屋差价损失(需提供同小区同户型房屋的成交记录、评估报告)、租金收益损失(需提供房屋租赁市场行情证明)。

违约方过错证据：如案例二中陈先生收集的 “开发商未受疫情影响的施工记录”，证明开发商以 “疫情” 为由拒赔无依据;案例一中李先生可提供王女士与第三方的房屋买卖合同，证明 “一房二卖” 的违约事实。

第四步：确定赔偿金额，计算损失

有约定违约金的情况：按合同约定计算违约金，如案例一中 “总房款 20% 的违约金” 为 76 万元。若约定的违约金低于实际损失(如 76 万元低于房价差价 30 万元 + 其他损失)，守约方可请求法院增加违约金;若违约金过高(如约定违约金远超实际损失)，违约方可请求法院适当减少。

无约定违约金的情况：按法律规定计算，如逾期付款的违约金 = 未付房款 ×LPR× 逾期天数;逾期交房的违约金 = 已付房款 × 同地段房屋租金标准 × 逾期天数(参考《商品房买卖合同纠纷解释》第十三条)。

定金与违约金的选择：守约方只能选择其一主张，不能同时要求 “双倍返还定金” 和 “支付违约金”。如案例一中，李先生可选择 “双倍返还定金 40 万元”，或 “支付 76 万元违约金”，应选择对自己更有利的方式。