2025年，南京市鼓楼区一对按份共有人赵某与钱某因房产处置产生纠纷。赵某拥有50%产权，未经钱某同意与孙某签订买卖合同，试图出售其份额。钱某以“优先购买权”为由起诉至法院，法院最终判决赵某与孙某的合同部分无效，钱某获得优先购买权。本文从法律视角解析按份共有房产的处置规则。

案例聚焦：按份共有人权利的冲突

赵某与钱某的纠纷涉及两个核心问题：

按份共有人份额的处分权：根据《民法典》第三百零五条，按份共有人可转让其份额，但其他共有人在同等条件下享有优先购买权。赵某未通知钱某即与孙某签约，侵犯了钱某的优先购买权。

买卖合同的效力：法院认定，赵某与孙某的合同中“钱某放弃优先购买权”的条款因未实际通知而无效，但合同其他部分(如价款、付款方式)仍有效。钱某可行使优先购买权，按同等条件购买赵某的份额。

法律框架：按份共有房产的处置规则

份额转让的自由与限制

自由处分原则：按份共有人可自由转让其份额，无需其他共有人同意(《民法典》第三百零五条)。

优先购买权的行使：其他共有人需在接到通知后十五日内明确表示购买，否则视为放弃。优先购买权的行使需满足“同等条件”(如价格、付款方式)。

例外情形：若共有人之间另有约定(如“转让需全体共有人同意”)，则从其约定。

共同共有房产的处置规则

处分需全体同意：根据《民法典》第三百零一条，共同共有人对共有财产的处分需全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

重大修缮的同意门槛：处分共有不动产或作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意。

案例：苏州中院(2025)苏05民终789号案中，法院认定夫妻共同共有房产的出售需双方同意，一方擅自出售的行为无效。

税费承担的规则

按份共有人转让份额：需缴纳个人所得税(按“财产转让所得”计征，税率20%)、增值税(若房产“满二”可免征)及契税(买方缴纳)。

共同共有人转让房产：需按整套房产价值缴纳税费，但共有人之间转让份额可免征契税(《契税法》第六条)。

实务建议：避免纠纷的三项原则

书面通知优先购买权：转让份额时，应通过书面形式通知其他共有人，并保留送达证据。

明确共有人之间的约定：在共有协议中约定“转让需全体同意”或“放弃优先购买权”的条款，减少争议。

合理评估税费成本：转让前需咨询税务机构，明确个人所得税、增值税等税费负担，避免因税费问题导致合同履行障碍。