2025年9月，北京朝阳区某购房者李某在签订购房合同后，因房价下跌要求解除合同，并主张按合同约定支付总房款10%的违约金。而卖方王某认为违约金过高，要求法院调减。这场纠纷暴露出房屋买卖中违约金计算的普遍痛点——合同约定与实际损失的平衡、司法调整的尺度如何把握。本文将从法律规则、案例解析、风险防范三个维度，为购房者提供实操指南。

一、违约金计算的核心规则：约定优先与法定填补

根据《民法典》第585条，房屋买卖合同违约金的计算遵循“约定优先，法定填补”原则：

有约定从约定：若合同明确约定违约金数额(如固定金额)或计算方式(如按总房款比例)，原则上按约定执行。例如，合同约定“买方违约需支付总房款5%的违约金”，则直接按此比例计算。

无约定按实际损失：若合同未约定违约金，守约方可主张赔偿实际损失，包括直接损失(如中介费、评估费)和间接损失(如房屋增值差价)。例如，买方违约导致卖方错过其他购房机会，卖方可主张差价损失。

违约金调整机制：若约定违约金“过高”(超过实际损失30%)或“过低”(不足以弥补损失)，违约方可请求法院或仲裁机构调整。司法实践中，法院会综合合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素，以实际损失为基础，兼顾公平原则裁决。

案例：2025年上海浦东法院审理的一起纠纷中，买方因资金链断裂违约，合同约定违约金为总房款8%，但卖方实际损失(包括房屋降价差价)仅3%。法院最终将违约金调减至4%，认定原约定“过分高于损失”。

二、司法实践中的违约金调整：四大考量因素

法院在调整违约金时，通常重点审查以下因素：

实际损失的举证：守约方需提供证据证明损失金额，如房屋评估报告、租金损失证明、其他交易机会的书面证据等。

合同履行程度：若违约方已支付大部分房款或完成过户手续，法院可能酌情降低违约金;若合同未履行，违约金调整空间较大。

当事人过错程度：恶意违约(如虚构购房资格)与过失违约(如资金临时短缺)的赔偿标准不同。例如，2025年杭州中院判决的一起案件中，买方因伪造收入证明导致贷款失败，法院认定其恶意违约，按合同约定全额支持违约金。

预期利益合理性：若守约方主张的间接损失超出违约方订立合同时可预见的范围(如因违约导致卖方失业)，法院可能不予支持。

风险提示：违约金并非“越高越好”。买方若盲目约定高额违约金，可能因无法证明实际损失而被法院调减;卖方若低估损失，可能面临赔偿不足的风险。建议双方在合同中明确违约金计算方式，并附“损失清单”作为附件。

三、风险防范：合同设计与证据固定

合同条款设计：

明确违约金计算方式(如“按日万分之三支付逾期违约金”);

约定“损失赔偿范围”，包括但不限于房屋差价、诉讼费、律师费等;

增加“违约金调整申请权”条款，明确一方申请调整的程序和期限。

证据固定要点：

保存合同、付款凭证、沟通记录(微信、短信)等书面证据;

委托专业机构评估房屋市场价值，固定损失金额;

若因违约产生额外费用(如临时租房费用)，保留发票、合同等凭证。

律师建议：房屋买卖涉及金额巨大，建议双方在签约前咨询专业律师，通过“合同审查+风险评估”双保险降低纠纷风险。