2025年，全国房产中介纠纷案件同比增长18%，其中因居间合同效力争议引发的诉讼占比超40%。某一线城市法院数据显示，仅2025年上半年，因中介隐瞒房屋抵押信息、伪造购房资格等行为导致的合同无效案件达3200余起。房产中介居间合同是否具有法律效力？如何避免合同陷阱？成为购房者与卖方共同关注的焦点。

案例分析：隐瞒抵押信息致合同无效

2025年5月，上海购房者李某通过某中介机构与卖方张某签订居间合同，约定以800万元购买一套商品房。签约后，李某发现房屋已被张某抵押给银行，且中介未在合同中披露该信息。李某以“中介故意隐瞒重要事实”为由起诉，要求确认合同无效并索赔。

法院审理认为：

中介机构未履行如实报告义务，违反《民法典》第962条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告”的规定;

卖方张某故意隐瞒抵押事实，构成欺诈;

根据《民法典》第148条，受欺诈方有权请求撤销合同。

最终，法院判决撤销居间合同，中介机构返还李某中介费5万元，并赔偿调查费、律师费等损失共计12万元。

法律解析：居间合同的效力要件与无效情形

根据《民法典》第464条及第961条，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供媒介服务，委托人支付报酬的合同。其法律效力需满足以下条件：

主体适格：中介机构需具备房地产经纪资质，委托人需具有完全民事行为能力。

意思表示真实：合同签订过程中不存在欺诈、胁迫等情形。例如，中介不得虚构房源信息或伪造购房资格。

内容合法：不得违反法律、行政法规的强制性规定。如禁止中介参与“阴阳合同”避税。

形式合规：虽未强制要求书面形式，但书面合同更具证明力，应明确服务内容、报酬及违约责任。

无效情形(依据《民法典》第153-154条)：

一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益;

恶意串通，损害国家、集体或第三人利益;

以合法形式掩盖非法目的(如洗钱、逃税);

违反房地产调控政策(如限购、限贷)。

实务建议：三招规避合同风险

核查中介资质：通过当地住建部门官网查询中介机构备案信息，拒绝与无资质机构合作。

细化合同条款：明确中介义务(如核实房屋产权、抵押、查封状态)，约定违约责任(如隐瞒信息需赔偿总房款20%)。

固定证据链：签约前要求中介提供房屋产权证、抵押登记证明等原件，并留存复印件;沟通记录(如微信、邮件)需保存至少3年。