房屋买卖合同因涉及重大财产权益，其效力直接决定交易安全。本文结合司法实践，揭示六类导致合同无效的典型情形。

案例分析：无权处分与虚假交易的风险

案例一：共有人未同意出售

2024年，李某未经配偶同意，将夫妻共有房产出售给张某。张某支付全款后，李某配偶以“不知情”为由拒绝过户。法院认定，李某行为构成无权处分，合同因违反《民法典》第301条(处分共有不动产需全体共有人同意)而无效，张某仅能要求返还房款及利息。

案例二：虚假交易逃避债务

王某为逃避银行债务，与朋友陈某串通签订房屋买卖合同，将名下房产“低价”转让给陈某。债权人发现后，依据《民法典》第154条(恶意串通损害他人权益)起诉，法院判定合同无效，房产仍属王某财产用于偿债。

六类无效情形及法律解析

1、主体不适格

无民事行为能力人签约：如精神病人发病期间签订的合同无效。

限制行为能力人未追认：未成年人签约需法定代理人同意，否则无效。

2、意思表示不真实

欺诈/胁迫：开发商隐瞒房屋抵押事实，或以断水断电胁迫购房者签约，合同可撤销或无效。

虚假表示：双方为逃税虚构低价交易，损害国家利益，合同无效。

3、内容违法

买卖违建房屋：未取得建设工程规划许可证的房屋，交易合同因违反《城乡规划法》第64条而无效。

违反限购政策：在限购城市，购房者无购房资格仍签约，合同可能因违反地方性法规而无效。

4、恶意串通

开发商与中介合谋：通过虚假评估抬高房价，损害购房者利益，合同无效。

以合法形式掩盖非法目的

洗钱交易：通过房屋买卖转移非法所得，合同因违反《反洗钱法》而无效。

5、违背公序良俗

“凶宅”未披露：若卖方故意隐瞒房屋内发生非正常死亡事件，可能因违背诚信原则被认定无效。

6、风险防范建议

核查主体资格：要求卖方提供身份证、房产证、婚姻证明，确认共有人同意出售。

调查房屋权属：通过不动产登记中心查询房屋抵押、查封、共有情况。

警惕低价交易：若房价明显低于市场价，需核实卖方动机及资金来源。

咨询专业律师：签约前审查合同条款，确保不违反强制性规定。