房屋买卖合同中，违约责任的承担方式直接影响交易安全。2025年，《民法典》及司法解释构建了“继续履行优先、赔偿损失兜底”的违约责任体系。本文结合法律条文与实务案例，解析违约责任的适用规则。

案例聚焦：广州天河区卖方拒办过户纠纷

2025年8月，广州天河区卖方林某与买方郑某签订房屋买卖合同，约定房价300万元，郑某已支付200万元，剩余100万元过户后支付。过户前，林某以“房屋涨价”为由拒绝履行合同。郑某起诉要求继续履行。法院审理认为：

合同合法有效，林某构成根本违约;

郑某有权要求继续履行，林某需在判决生效后10日内配合办理过户;

若林某仍拒不履行，郑某可申请强制执行，并主张逾期过户违约金(按日万分之五计算)。

法律解析：违约责任的四种承担方式

根据《民法典》第577条，违约责任包括：

继续履行：守约方要求违约方按合同约定完成交易(如办理过户、交付房屋)。适用条件：合同可履行且守约方要求继续履行。

采取补救措施：如房屋存在质量问题，卖方需负责修复。

赔偿损失：包括直接损失(如购房款利息)和可得利益损失(如房屋差价)。

支付违约金：合同有约定的，按约定执行;无约定的，按实际损失赔偿。

违约金与赔偿损失的关系：

若合同同时约定违约金与赔偿损失，守约方只能选择其一主张;

若违约金低于实际损失，可请求增加;若过分高于损失(超过30%)，可请求减少。

特殊情形：不可抗力与情势变更

不可抗力：如地震、政府征收等导致合同无法履行，双方互不承担责任，但卖方需退还已收款项。

情势变更：如房屋市场价格暴涨暴跌超过30%，导致继续履行对一方明显不公平，受影响方可请求法院变更或解除合同，并免除违约责任。

实务建议：如何设计合同条款降低风险？

明确违约责任：在合同中增加“若卖方拒不办理过户，需按房屋总价款的20%支付违约金”等条款。

设置履约担保：要求卖方提供房产证原件作为履约担保，或由第三方机构托管购房款。

约定解除权行使期限：例如“若卖方逾期过户超过15日，买方有权解除合同并要求赔偿”。

及时行使权利：发现违约行为后，应在诉讼时效内(3年)通过律师函、起诉等方式主张权利。