2025年8月，上海市浦东新区一起房屋买卖纠纷引发关注：中介隐瞒房屋抵押信息，导致买方支付定金后无法过户。法院最终判决中介返还佣金并赔偿买方损失。这一案例暴露出居间合同中的法律风险。本文将从法律效力、合同条款、维权路径三方面，系统解析房屋买卖居间合同的法律问题。

一、居间合同的法律效力认定

根据《中华人民共和国民法典》第九百六十一条，居间合同是“居间人向委托人报告订立合同的机会或提供媒介服务，委托人支付报酬的合同”。其法律效力需满足：

主体合格：当事人具有完全民事行为能力(如未成年人需法定代理人同意)。

意思真实：不存在欺诈、胁迫、重大误解等情形。

内容合法：不违反法律强制性规定(如禁止炒房、规避税费)。

案例分析：2024年北京市朝阳区某中介伪造房源信息，诱导买方签订居间合同。法院以“欺诈”为由判决合同无效，中介返还佣金并赔偿买方损失。

二、居间合同的核心条款与风险点

居间服务内容：

明确中介需提供的服务(如核查房源产权、协助办理贷款)。

风险点：中介未履行如实报告义务(如隐瞒房屋抵押、查封信息)，需承担赔偿责任。

佣金条款：

约定佣金比例(一般不超过成交价的3%)及支付条件(如过户后支付)。

风险点：买方“跳单”(绕过中介直接签约)仍需支付佣金，除非能证明中介未履行主要义务。

违约责任：

约定买卖双方或中介违约时的赔偿范围(如定金罚则、差价赔偿)。

风险点：违约金过高(超过实际损失30%)的，法院可酌情调整。

最新法规：2025年生效的《房地产经纪管理办法》修订案明确，中介不得收取“团购费”“服务费”等额外费用，否则按价格违法行为处罚。

三、居间合同纠纷的常见类型与解决

佣金纠纷：

情形：中介促成合同后买方拒付佣金。

解决：中介可凭佣金确认书、居间合同等证据起诉，法院一般支持合理佣金诉求。

瑕疵履行纠纷：

情形：中介未协助办理贷款导致合同解除。

解决：买方可要求中介赔偿贷款利息、诉讼费等实际损失。

“跳单”纠纷：

情形：买方利用中介提供的房源信息私下成交。

解决：中介需证明其“提供了实质性服务”(如带看、谈判)，否则难以维权。

司法实践：2025年浙江省高级人民法院发布的典型案例中，法院认定“买方仅通过中介获取房源信息，但最终通过其他渠道成交的，不构成跳单”，驳回中介索赔诉求。

四、维权路径与证据收集

协商调解：

向当地房地产中介行业协会申请调解，成本低、效率高。

行政投诉：

向住建部门举报中介违规行为(如未备案、虚假宣传)，可处警告、罚款甚至吊销资质。

司法诉讼：

证据清单：

居间合同、佣金确认书

带看记录、房源信息截图

沟通记录(微信、短信、录音)

损失证明(如定金收据、贷款利息计算单)

实务建议：签约前要求中介出示营业执照、备案证明，核查房源产权信息;签约时明确服务内容、佣金比例及违约责任;发生纠纷后及时固定证据，避免口头协商。

五、法律风险防范指南

买方：

核查房源产权(如是否存在抵押、查封、共有权人未同意出售)。

拒绝支付“诚意金”“茶水费”等非法定费用。

卖方：

明确中介服务期限，避免长期独家代理。

拒绝中介“低报高卖”等违规操作。

中介：

如实报告房源信息，不得隐瞒重大瑕疵。

避免“阴阳合同”(如签低房价逃税)，否则可能承担刑事责任。

结语

房屋买卖居间合同是连接买卖双方与中介的法律纽带。从签约前的资质核查，到签约时的条款设计，再到纠纷后的维权路径，法律为市场主体提供了清晰的行为准则。对消费者而言，增强法律意识、谨慎签约是规避风险的关键;对中介而言，诚信经营、合规服务才是长远发展之道。在法治护航下，房屋交易市场必将更加透明、有序。