2025年，北京朝阳区某案中，卖家李某因房价上涨拒绝履行合同，买家王某起诉要求支付违约金。法院判决李某按合同约定支付房屋总价20%的违约金(即80万元)。这一案例凸显违约金在房屋买卖中的核心作用——据统计，2025年全国房屋买卖纠纷中，涉及违约金的案件占比达78%。本文结合《民法典》及司法解释，解析违约金的赔偿规则与实务操作。
违约金的法定原则与调整机制
1. 约定优先原则
根据《民法典》第五百八十五条，当事人可约定违约金数额或计算方法。例如：
逾期交房违约金：每日按总房款万分之五计算;
逾期付款违约金：每日按未付房款万分之一计算。
案例：2025年上海浦东新区某案中，合同约定“买家逾期付款需支付总房款10%的违约金”。买家逾期30天付款，法院判决支付违约金30万元(300万元×10%)。
2. 违约金调整规则
若约定违约金过高或过低，当事人可申请法院调整：
过高调整：超过实际损失30%的，法院可酌情减少;
过低调整：低于实际损失的，法院可增加至实际损失额。
案例：2025年广州天河区某案中，合同约定卖家逾期交房违约金为每日1000元。买家实际损失为租房费用每日500元，法院将违约金调整为每日650元(500元×130%)。
常见违约情形与赔偿标准
1. 卖家违约情形
逾期交房：按合同约定支付违约金;
一房二卖：返还已付房款，并赔偿房屋差价损失;
隐瞒瑕疵：赔偿买家装修损失、预期利益损失。
案例：2025年深圳福田区某案中，卖家将已抵押房屋出售，买家无法过户。法院判决：
解除合同;
卖家返还购房款200万元;
赔偿买家房屋差价损失50万元(按市场价上涨幅度计算)。
2. 买家违约情形
逾期付款：按合同约定支付违约金;
拒不过户：赔偿卖家预期利益损失(如卖家因买家违约错失其他购房机会的差价)。
案例：2025年杭州上城区某案中，买家因贷款未获批拒绝付款。法院判决：
解除合同;
买家支付卖家违约金20万元(按合同约定总房款5%计算);
赔偿卖家因房价上涨导致的损失10万元。
违约金与损失赔偿的竞合处理
根据《民法典》第五百八十四条，违约方需赔偿守约方实际损失，包括：
直接损失：如中介费、税费、装修费;
间接损失：如房屋差价、租金损失。
案例：2025年南京鼓楼区某案中，卖家隐瞒房屋系“凶宅”，买家退房后另购房屋多支付50万元。法院判决：
合同因违反善良风俗无效;
卖家赔偿买家房屋差价损失50万元;
买家返还卖家房屋使用费10万元(按市场租金计算)。
实务建议：如何合理约定与主张违约金
1、合同条款设计：
明确违约情形(如“逾期交房超过30日，买家有权解除合同”);
约定违约金计算方式(如“每日按总房款万分之五计算”);
增加“损失赔偿条款”(如“卖家隐瞒瑕疵需赔偿买家全部损失”)。
2、证据固定：
保存沟通记录(如微信、邮件);
委托评估机构出具损失报告;
留存付款凭证、税费发票。
3、争议解决：
优先协商，达成《补充协议》;
协商不成，向房管部门投诉或申请调解;
最终通过诉讼或仲裁解决。
案例：2025年成都锦江区某案中，买家因卖家逾期交房起诉，法院委托评估机构鉴定后，判决卖家支付违约金及租金损失共计45万元。
