认购合同是购房者与开发商或卖家签订的预约合同，约定在一定期限内签订正式买卖合同。当一方反悔或无法履行时，如何合法解除认购合同?本文结合《民法典》及司法实践，解析认购合同解除的三大路径。

一、协商解除：双方合意优先

适用情形：买卖双方对解除合同无争议，或通过协商达成一致。

操作要点：

签订书面解除协议，明确解除时间、退款金额、违约责任等。

保留沟通记录(如微信、邮件)，证明双方合意。

案例参考：在某楼盘认购纠纷中，购房者因资金问题要求解除认购合同，开发商同意退还定金但扣除部分违约金，双方签订解除协议，纠纷妥善解决。

二、约定解除：条件成就时行使权利

适用情形：认购合同中明确约定解除条件(如未按时签订正式合同、未支付定金等)。

操作要点：

审查合同条款，确认解除条件是否成就。

书面通知对方解除合同，并附条件成就的证据(如付款记录、催告函等)。

风险提示：若解除条件未成就或通知形式不符合合同约定，可能被认定为无效解除。

三、法定解除：不可抗力与根本违约

情形一：不可抗力

适用条件：因自然灾害、政策调整等不可抗力导致合同目的无法实现。

操作要点：及时通知对方，并提供不可抗力证明(如政府文件、灾害公告)。

案例参考：在某疫情期间认购纠纷中，购房者因被封控无法按时签订正式合同，法院认定构成不可抗力，解除认购合同且无需承担违约责任。

情形二：根本违约

适用条件：一方迟延履行主要债务，经催告后合理期限内仍未履行，或拒绝履行、履行不符合约定导致合同目的无法实现。

操作要点：

发送书面催告函，限定履行期限。

期限届满后未履行，发送解除通知。

保留催告函、解除通知的送达证据(如EMS底单、签收记录)。

案例参考：在未央法院车位认购纠纷案中，购房者因资金问题未支付尾款，开发商未催告且未交付车位，法院认定形成“合同僵局”，判决解除认购合同并退还已付款项。

四、解除后的法律后果：恢复原状与赔偿损失

恢复原状：

卖家退还购房者已支付的定金、房款等。

购房者返还卖家提供的资料(如合同、收据等)。

赔偿损失：

若一方违约导致解除，需赔偿对方直接损失(如已支付的税费、中介费)。

若因一方过错导致对方丧失其他交易机会，可主张间接损失(如房屋差价损失，需举证证明)。