2025年9月，上海市第二中级人民法院审结一起特殊离婚案：王某父母在其婚后全额出资购房并登记在王某名下，离婚时儿媳李某主张分割房产，法院最终判决房屋归王某个人所有。这起案件折射出家庭财产传承中的核心争议：父母赠与房产在子女离婚时如何定性?本文将从《民法典》实施后的最新判例切入，解析法律规则与风险防范策略。

一、法律定性：赠与时间与约定决定产权归属

根据《民法典》第1063条及司法解释，父母赠与房产的离婚分割规则呈现“三阶结构”：

婚前赠与：

登记在子女个人名下：属于个人财产，离婚时不分割;

登记在双方名下：视为共同共有，无约定时按出资比例分割。

案例：2025年北京某案中，父母婚前出资80%购房并登记在子女夫妻双方名下，法院判决子女方分得60%份额。

婚后赠与：

明确赠与子女一方：需通过书面协议(如赠与合同)或公证声明，否则推定为对夫妻双方的赠与;

未明确赠与对象：原则上认定为共同财产，但父母能证明出资来源的，可主张债权而非物权。

数据支撑：2025年长三角地区调研显示，婚后赠与房产纠纷中，仅12%的父母通过书面协议明确赠与对象。

附条件赠与：

若约定“子女离婚则收回房产”，该条件不违反公序良俗，法院可能支持撤销赠与;

条件需具体明确，如“婚姻存续满10年”等，模糊表述(如“家庭和睦”)可能被认定无效。

二、司法实践：撤销赠与的五大法定情形

根据《民法典》第663条，父母可在以下情形行使撤销权：

严重侵害权益：如子女殴打父母致重伤，需提供报警记录、鉴定报告等证据;

拒不履行赡养义务：需证明子女未支付赡养费或未提供生活照料，仅“联系减少”不构成条件;

不履行赠与合同义务：如约定“父母可随时居住”，子女擅自出租房屋即构成违约;

婚姻关系存续期间转移财产：若子女将房产低价转让给第三人，父母可主张撤销转让行为;

以离婚为目的转移财产：需证明子女存在伪造债务、隐匿财产等行为。

典型案例：2025年广州某案中，父母婚后赠与子女房产并约定“若子女吸毒则收回”，后子女因贩毒被判刑，法院支持撤销赠与。

三、风险防范：四大实操策略保权益

书面协议优先：

签订《赠与合同》并公证，明确“仅赠与子女个人”及“离婚时收回”等条款;

避免使用“借名买房”等模糊表述，防止被认定为借贷关系。

资金流向留痕：

通过银行转账支付房款，备注“赠与子女购房款”;

保留购房合同、税费凭证等原始文件，证明资金用途。

产权登记设计：

婚前购房：登记在子女个人名下;

婚后购房：采用“父母+子女”按份共有模式，并约定父母份额不可分割。

定期监督机制：

在赠与合同中约定“父母有权定期检查房产使用情况”;

若子女将房产用于非法活动，父母可依据《民法典》第664条提前收回。

结语

父母赠与房产的背后，是代际财富传承的深层需求。在法律层面，需通过“书面协议+公证登记”构建防火墙;在情感层面，应避免将财产赠与与子女婚姻稳定性过度绑定。对于高净值家庭，可考虑设立家族信托或购买大额人寿保险，实现财产隔离与定向传承的双重目标。唯有法律工具与家庭伦理相结合，方能破解“房产赠与易，收回难”的世纪难题。