近年来，随着婚姻财产纠纷的复杂化，离婚时涉及债务的房产处置成为焦点。2025年11月最新司法实践显示，夫妻共同债务与个人债务的区分直接影响房产交易合法性。本文通过真实案例与《民法典》最新条款，解析债务缠身离婚时卖房买房的法律风险与操作路径。

案例分析：债务性质决定房产命运

案例1：共同债务下的房产强制执行

2024年，上海某夫妻因经营失败欠下银行贷款300万元，离婚时约定将共有房产出售偿债。但男方私自将售房款转移至亲属账户，债权人申请强制执行。法院依据《民法典》第1064条认定该债务为共同债务，裁定售房款优先清偿债务，男方因转移财产被罚款5万元。此案表明，共同债务未清偿时，房产处置需经债权人同意，否则可能被撤销。

案例2：个人债务下的自由交易

2025年，北京一女士婚前借款50万元用于创业，离婚时明确债务由个人承担。其出售婚前房产后，债权人要求冻结售房款被驳回。法院依据《民法典》第1063条认定该债务为个人债务，售房款属个人财产不受牵连。此案显示，个人债务与房产隔离的前提是债务未混同为共同债务。

最新法律条款解析

共同债务认定标准

根据《民法典》第1064条，夫妻共同债务需满足以下条件之一：

双方共同签字或事后追认;

债务用于家庭日常生活需要;

债权人能证明债务用于夫妻共同生活或经营。

例如，一方以个人名义借款用于子女教育、医疗等家庭支出，可能被认定为共同债务。

房产处置的合法路径

清偿优先原则：若房产为共同财产，售房款需优先清偿共同债务。根据《民法典》第1089条，共同财产不足清偿的，由双方协议清偿;协议不成，由法院判决。

个人债务隔离：若债务为个人债务，且房产属个人财产，售房后需保留证据证明资金未混同。例如，通过银行流水证明售房款未用于共同生活。

再购房的限制条件

贷款审批风险：离婚后购房需提供收入证明、征信报告等材料。若存在未清偿共同债务，银行可能拒贷或提高首付比例。

限购政策影响：部分城市规定离婚后一定期限内购房按原家庭房产套数计算。例如，上海规定离婚3年内购房，需核查原家庭住房情况。

实务建议

债务性质前置审查：离婚前通过律师调查债务用途，区分共同债务与个人债务。

签订书面协议：在离婚协议中明确债务承担方式，并办理公证以增强证据效力。

合规处置房产：售房前与债权人协商还款计划，避免被认定为恶意转移财产。

再购房资格核查：提前咨询当地房管部门，确认离婚后购房资格及贷款政策。