2025年，杭州一对夫妻离婚时爆发争议：男方婚前用女方名义贷款购买一套价值800万元的房产，首付及月供均由男方支付，但房屋登记在女方名下。离婚时，女方主张房产归自己所有，男方则要求分割增值部分。这场纠纷折射出“借名买房”在婚姻中的法律风险——名义购房人与实际出资人的权益如何平衡?本文结合《民法典》及相关司法解释，解析处理路径。

案例分析：名义登记与实际出资的冲突

2020年，陈某(男)与林某(女)登记结婚。因陈某征信不良，双方约定以林某名义购房，首付200万元由陈某父母转账支付，月供3万元由陈某账户自动扣款。2025年离婚时，房屋市场价涨至1200万元，林某主张房产属个人财产，陈某则提供转账记录、聊天记录等证据，证明实际出资情况。

法院审理认为：

产权归属：根据《民法典》第二百零九条，不动产物权以登记为准，房屋登记在林某名下，属其个人财产;

债务承担：贷款合同以林某名义签订，属其个人债务，但陈某作为实际还款人，可主张债权;

增值分割：陈某可依据《民法典婚姻家庭编司法解释(一)》第二十六条，要求分割婚姻期间房屋增值部分(400万元)的50%，即200万元。

最终判决：房产归林某所有，林某支付陈某补偿款200万元，剩余贷款由林某继续偿还。

法律解析：离婚房产分割的四大情形

1、婚前购房且登记在一方名下

若首付及贷款均由一方婚前支付，房产属个人财产，但婚姻期间共同还贷部分及增值，另一方有权分割。

例如，男方婚前购房首付100万元，贷款200万元，婚后共同还贷50万元，房屋增值至500万元。离婚时，女方可分割部分为：50万元共同还贷+(50万元/300万元总房款)×400万元增值=116.67万元。

2、婚后购房但登记在一方名下

根据《民法典》第一千零六十二条，婚后购房无论登记在谁名下，均属夫妻共同财产，离婚时平均分割，但法院可能酌情照顾子女、女方权益。例如，某案例中，法院将房产判归抚养子女的一方，另一方获得60%补偿款。

3、借名买房的特殊处理

若一方能证明实际出资(如转账记录、书面协议)，可主张债权而非物权。例如，男方借女方名义购房，若双方签订《借名买房协议》，男方可依据协议要求过户;若无协议，仅能主张返还出资及增值。

4、贷款债务的承担规则

若贷款用于夫妻共同生活(如购房、装修)，属共同债务，双方需共同偿还;

若一方未经对方同意，擅自贷款用于个人消费(如赌博)，属个人债务，由行为人自行承担。

实务建议：风险规避四招

签订书面协议：明确借名买房的约定、出资比例、产权归属;

保留出资证据：保存转账记录、还款凭证、沟通记录;

公证赠与或约定：若一方将房产赠与另一方，建议办理公证或签订《夫妻财产约定协议》;

关注信用风险：若贷款登记在一方名下，另一方应监督还款，避免逾期影响征信。