2025年，北京市法院受理的无证房产继承纠纷同比增长37%，核心争议点在于房屋合法性认定。本文结合《民法典》第1122条及司法实践，明确无证房产遗嘱继承的法律边界，为继承人提供风险防范方案。

法律原则：合法财产方可继承

根据《民法典》，遗产须为“自然人死亡时遗留的个人合法财产”。无证房产能否继承，需分情形讨论：

合法建造但未登记：如农村宅基地房、已缴纳土地出让金的商品房，可通过补办产权证实现继承。2025年昌平区案例中，继承人凭建房许可证及村委会证明，成功补办房产证并完成过户。

违法建筑：如擅自加建的楼层、小产权房，法院通常判定“无法继承”。例如，大兴区某案中，继承人因无法提供规划许可证，被驳回继承请求。

遗嘱效力认定要点

形式合规性：

自书遗嘱需全文手写、签名并注明年月日。

代书遗嘱需两名见证人，其中一人代书并签名。2025年新规要求见证人不得与继承人有利害关系。

内容明确性：避免使用“房产归子女”等模糊表述。北京陈明远夫妇案例中，因遗嘱未明确具体继承人，法院按法定继承分配份额。

证据链完整性：需佐证房屋合法性。例如，继承无证宅基地房时，应提供《集体土地使用证》、建房审批文件及长期居住证明。

实务操作建议

产权预确认：起诉至法院要求确认房屋权属，或通过行政诉讼要求登记机构履职。

家庭协议公证：所有继承人签署《财产分割协议》，明确无证房产的处理方式。

政策利用：北京市试点“遗嘱库+公证处”联动机制，可免费存储遗嘱并提供法律咨询。

典型案例：通州区无证房继承纠纷

2025年5月，通州区李某去世，留下一套未办理产权证的回迁房。其子李某强主张继承，但李某前妻之女以“房屋属违法建筑”为由反对。法院审理认为，该房屋系经村委会统一规划建造，虽未下证但具有合法性，最终判决李某强继承。